（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）房企分拆物業(yè)公司上市潮再添一員。

6月10日，力高集團(tuán)發(fā)布公告稱，建議分拆旗下物業(yè)管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。

招股書顯示，力高健康為力高集團(tuán)全資附屬公司，主要業(yè)務(wù)包括以優(yōu)居美家為品牌的傳統(tǒng)物業(yè)管理和以怡鄰健康為品牌的康養(yǎng)業(yè)務(wù)。

截至2020年底，力高健康在管項目總計達(dá)86個，在管總建筑面積達(dá)1350萬平方米；已訂約管理項目117個，合同總建筑面積為2010萬平方米。

提交上市申請后，力高健康繼續(xù)擴(kuò)充物業(yè)組合。截至2021年5月31日，力高健康的合約建筑面積總計約2190萬平方米，包括力高集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積合共約1460萬平方米、力高集團(tuán)合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積合共約80萬平方米及獨立第三方所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積合共約650萬平方米。

地產(chǎn)板塊助力物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張

力高健康的歷史最早可追溯到2008年。

當(dāng)時，力高集團(tuán)創(chuàng)始人黃若青的表親黃鵬成立UG Management（優(yōu)居美家物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司），為力高集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在江西省開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

而隨著力高集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)走出江西，力高健康同步開拓蕪湖、泰州、深圳、佛山、天津、濟(jì)南、煙臺、武漢及長沙等城市的物業(yè)業(yè)務(wù)。

2015年初，因發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)對支持力高集團(tuán)物業(yè)開發(fā)項目的需求，及考慮到擴(kuò)展至物業(yè)管理業(yè)務(wù)將導(dǎo)致物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)價值鏈的覆蓋范圍更為全面，黃若青透過力高集團(tuán)收購UG Management及其附屬公司組成力高健康。

而得益于地產(chǎn)板塊的高速發(fā)展，力高健康的規(guī)模也有了很大提升。2018年至2020年，力高健康的在管建筑面積分別為590萬平方米、740萬平方米和1350萬平方米。期內(nèi)，合約建筑面積分別為990萬平方米、1340萬平方米和2010萬平方米。

與此同時，力高健康的收益由2018年的1.24億元增至2019年的1.81億萬元，并進(jìn)一步增至2020年的2.22億元，復(fù)合年增長率為40.6%；利潤由2018年的1110萬元增至2019年的2980萬元，并進(jìn)一步增至2020年的4400萬元，復(fù)合年增長率為99.1%。

從物業(yè)類型上看，力高健康的收益主要來源于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)占比最大，2018年至2020年，這部分收益分別為8270萬元、1.05億元及1.36億元，分別占同年總收益的約66.5%、57.9%及61.3%。

毛利方面，2020年，力高健康實現(xiàn)毛利為7680萬元。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利3821萬元，毛利率28.1%；非業(yè)主增值服務(wù)毛利2734萬元，毛利率44.7%；社區(qū)增值服務(wù)毛利1125萬元，毛利率46%。

擴(kuò)大獨立第三方業(yè)務(wù)占比

和其他房企分拆而來的物業(yè)公司一樣，由于和地產(chǎn)業(yè)務(wù)高度關(guān)聯(lián)，力高健康目前收益主要來自母公司力高集團(tuán)。

招股書顯示，2018年至2020年，由力高集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)而來的收益，分別占力高健康物業(yè)管理服務(wù)所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。

不過，從力高集團(tuán)貢獻(xiàn)的收益占比逐年下降不難看出，力高健康正在擴(kuò)大客戶群及管理獨立第三方開發(fā)的更多物業(yè)。而事實上，力高健康正在通過收購物業(yè)管理行業(yè)本地參與者擴(kuò)大市場份額，并將其表定位為公司主要業(yè)務(wù)策略之一。

2020年12月14日，力高集團(tuán)的間接全資附屬公司深圳御高，以255萬元的總價從一名獨立第三方蕪湖市鄰距離物業(yè)管理有限公司收購蕪湖森林51%股權(quán)。據(jù)悉，蕪湖森林擁有25個在管項目，總建筑面積約為450萬平方米，圴位于安徽省蕪湖市。

得益于收購獨立第三方物業(yè)管理公司蕪湖森林，力高健康2020年的在管建筑面積大幅增加至580萬平方米，而2019年同期力高健康獨立第三方所開發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積僅120萬平方米。

值得一提的是，力高健康管理獨立第三方所開發(fā)物業(yè)產(chǎn)生的收益雖然由2018年的280萬元增加至2020年的1180萬元，但與此次收購事件關(guān)聯(lián)不大，因為收購蕪湖森林事件發(fā)生在2020年12月，其收益并未并入力高健康。

隨后，力高健康以1元的代價完成收購深圳中天云聯(lián)科技發(fā)展有限公司及其附屬公司的100%股權(quán)，后者主要從事軟件開發(fā)服務(wù)；同時，完成對偉業(yè)國際投資有限公司的收購，后者主要于中國從事社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)。

值得一提的是，力高健康的增值服務(wù)包括了公用區(qū)域管理服務(wù)、停車場銷售代理服務(wù)、拎包入住服務(wù)、家居生活服務(wù)和康養(yǎng)業(yè)務(wù)，是繼奧園健康之后，第二家將康養(yǎng)業(yè)務(wù)納入增值服務(wù)中的物企。

收購計劃還在持續(xù)進(jìn)行中。招股書顯示，力高健康計劃收購南京富都物業(yè)管理有限公司的70%股權(quán)，代價不少于405萬元，截至目前還未正式敲定收購細(xì)節(jié)。

除了收購機會，力高健康一直試圖擴(kuò)大與獨立第三方的業(yè)務(wù)合作。

2018年3月，力高健康成立業(yè)務(wù)開發(fā)部，用來監(jiān)督及推動與獨立第三方（包括獨立第三方物業(yè)開發(fā)商）的合作。例如，2019年10月，力高健康中標(biāo)南昌一處由獨立第三方開發(fā)的住宅物業(yè)項目。

截至最后實際可行日期，力高健康擁有由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的46個總訂約建筑面積約650萬平方米的項目，占截至同日訂約建筑面積的約29.7%。

力高健康表示，維護(hù)與力高集團(tuán)的關(guān)系及擴(kuò)大與獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的合作，將有利于公司進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù)、增加市場份額、豐富物業(yè)組合及擴(kuò)大客戶群。

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