（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在生豬價格過度下跌引發(fā)三級預(yù)警的檔口，萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度開啟擴容。

6月15日，萬科發(fā)布公告稱，擬通過《關(guān)于補充完善復(fù)雜項目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》（下稱《議案》），主要明確了復(fù)雜項目和非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投人員擴容和相關(guān)跟投權(quán)益比例上限。

早在去年5月，萬科就已經(jīng)審議通過《議案》，但最終卻沒有后續(xù)進展，這次不僅是時隔一年之后再次出現(xiàn)相關(guān)消息，還在原來的版本上將跟投人員范圍擴大到管理層董監(jiān)高和進行其他改動。

事實上，萬科跟投機制從2014年就開始實施，主要集中在項目層面，后續(xù)跟投機制經(jīng)歷了5次修訂，但一直未將董監(jiān)高劃進跟投人員范圍。

對此，接近萬科的人士認為，現(xiàn)在開展新業(yè)務(wù)現(xiàn)在比較難，掙錢又難又慢，董監(jiān)高進入跟投范圍主要是凸顯公司對新業(yè)務(wù)的支持和重視。另外，在實際跟投過程中，董監(jiān)高也不是主要部分，還是以業(yè)務(wù)團隊為主。

值得一提的是，如若后續(xù)股東大會審議通過，這意味著萬科董事郁亮將擁有非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投資格。而養(yǎng)豬事業(yè)部理應(yīng)劃分為非開發(fā)業(yè)務(wù)的食品業(yè)務(wù)，換句話說，郁亮距離他的養(yǎng)豬事業(yè)再進一步。

走地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”的老路子？

喊著不再賺快錢的郁亮，一轉(zhuǎn)身就通過了“注重開發(fā)速度”的跟投機制。

3月31日，在萬科2020年度業(yè)績會上，董事長郁亮表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已明確進入了管理紅利時代，房屋回歸居住屬性、實業(yè)屬性已成為明確、清晰的趨勢。房地產(chǎn)要腳踏實地向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢，不能再賺快錢、大錢，而是要賺長錢、慢錢和老實錢。

不過，習(xí)慣了賺快錢的萬科很快發(fā)現(xiàn)，開展非開發(fā)業(yè)務(wù)真的太難了，這才決定將房地產(chǎn)開發(fā)的跟投制度再度搬上非開發(fā)業(yè)務(wù)的舞臺。萬科表示，對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進行迭代，主要是為了加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

《議案》顯示，公司近年來開展的非開發(fā)業(yè)務(wù)，包括但不限于物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)，未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)；跟投人員也進一步擴容至包括公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員在內(nèi)的所有員工。

跟投價格方面，應(yīng)不低于萬科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對應(yīng)融資成本之和，不低于合資格獨立第三方評估的公允價格，不低于每股凈資產(chǎn)。

具體來看，跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例合計不超過20%，對于萬科股權(quán)比例低于50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有的權(quán)益比例還需不超過萬科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的40%。未經(jīng)董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例不超過3%。

此外，萬科會結(jié)合業(yè)務(wù)的實際情況、行業(yè)或市場慣例等因素，制定員工跟投的具體方式，包括但不限于直接持股，通過設(shè)立合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃等其他符合法律法規(guī)的方式持股。取得股權(quán)的來源包括但不限于受讓相關(guān)下屬子公司股權(quán)、認購下屬子公司新增股權(quán)或與萬科共同投資新設(shè)立的公司。

“跟投確實可以提高員工的積極性，但跟投也更注重速度?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，過去幾年房地產(chǎn)也因此出現(xiàn)了很多急功近利的問題，比如跟投等激勵機制下催生的高周轉(zhuǎn)模式導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻出。

更關(guān)鍵的是，就連萬科總裁祝九勝都在2019年公開表示，“全國前50強房企中有跟投制度的接近30家，都出現(xiàn)了跟不動的現(xiàn)象。萬科員工跟投都跟不動了，壓力挺大的?！?

那么，開發(fā)業(yè)務(wù)都明顯玩不動的跟投機制，非開發(fā)的新業(yè)務(wù)還能玩的轉(zhuǎn)嗎？

多元化業(yè)務(wù)進展不暢

“萬科是一個熱愛創(chuàng)新的企業(yè)，所以經(jīng)常各種探索，但并不是都堅持下來了?！睆埓髠ケ硎尽?

比如，在2017年1月成立冰雪事業(yè)部，不僅占用了萬科大筆資金，至始至終也沒有什么業(yè)務(wù)起色，最后只能落得撤銷事業(yè)部、業(yè)務(wù)和團隊被打包并入度假事業(yè)部的結(jié)果。

萬科年報還顯示，2020年本集團在原冰雪與度假事業(yè)部的基礎(chǔ)上，成立酒店與度假事業(yè)部，以更好地管理集團現(xiàn)有酒店與度假物業(yè)資產(chǎn)。至此，“冰雪”背后的故事將被酒店和度假所掩埋。

事實上，萬科一開始也對冰雪事業(yè)部寄予厚望，甚至計劃將萬科冰雪事業(yè)部打造成為中國滑雪產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。

當(dāng)時，北京冬奧會成功申辦，國人冰雪旅游熱情高漲。萬科不僅順勢成立冰雪事業(yè)部，還在吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目上砸下重金。

僅以萬科首個滑雪度假項目吉林松花湖度假區(qū)舉例，據(jù)官方披露，萬科在這個項目的總投資額高達400億元。

而據(jù)萬科此前披露的數(shù)據(jù)顯示，2016至2017雪季松花湖項目累計接待游客34萬人，營收1.1億元，度假區(qū)地產(chǎn)銷售超過3億元。也就是說，即使計算冰雪項目和地產(chǎn)銷售的收入，萬科想要實現(xiàn)盈利也需要近百年。

更何況，受疫情影響，冰雪度假業(yè)務(wù)運營的三個項目在2020年雪季累計接待滑雪游客62萬人次。這也不難理解，為何萬科決定在何2020年舍棄冰雪事業(yè)部了。

提及非開發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)然不能不提及郁亮心心念念的養(yǎng)豬事業(yè)。

和冰雪事業(yè)部一樣，在2020年官宣將殺入養(yǎng)豬紅海的同時，萬科就著手成立了食品事業(yè)部，之后更是收購利津華育養(yǎng)豬有限公司、大肆修建廠房。

雖然萬科方面并沒有公示其養(yǎng)豬投入成本，但可以參考的是，包含食品事業(yè)部在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)2020年營收增長27.19%的同時，其營業(yè)成本猛增203.98%，導(dǎo)致其營業(yè)利潤率下滑19.10個百分點。

此外，當(dāng)時豬肉價格一直持續(xù)高位，市場認為即使萬科吃不上大肉，但啃一段魚尾行情應(yīng)該不難。

人算不如天算，2021年至今，豬肉價格持續(xù)回落。今日，國家發(fā)改委監(jiān)測顯示，6月7日-11日，全國平均豬糧比價為5.88∶1，進入《完善政府豬肉儲備調(diào)節(jié)機制做好豬肉市場保供穩(wěn)價工作預(yù)案》設(shè)定的過度下跌三級預(yù)警區(qū)間（低于6∶1）。

雖然郁亮曾表示，萬科進入豬場不是因為豬肥房地產(chǎn)瘦，而是因為萬科物業(yè)平臺做得不錯，想自己賣賣米、面、油。但資本是逐利的，相信虧損的生意萬科也不會感興趣。

事實上，不僅僅是冰雪事業(yè)部和食品事業(yè)部，萬科的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)進展一直不如人意。年報顯示，在萬科2020年4191.12億元的營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)及及相關(guān)業(yè)務(wù)收入為4004.49億元，占比高達95.55%；物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為154.32億元，占比3.68%。

除了地產(chǎn)、物業(yè)之外， 包括商業(yè)地產(chǎn)、物流、冰雪度假、海外、長租公寓以及教育在內(nèi)的業(yè)務(wù)被萬科稱之為“其他業(yè)務(wù)”，這部分營業(yè)收入對萬科貢獻微乎其微，僅占2020年全年營業(yè)收入的0.77%。

用張大偉的話說，“房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在所有的非地方業(yè)務(wù)都還只是嘗試，沒發(fā)現(xiàn)有成功的案例?！?

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