（文/張志峰 編輯/馬媛媛）5月29日，上海市人民政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》，其中涵蓋批發(fā)零售、金融、交通物流、房地產(chǎn)、建筑等8個方面，共50條助企紓困措施。

在如今全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策頻出的背景下，上海此次出臺的房地產(chǎn)相關(guān)措施受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

《方案》明確指出，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

具體措施主要集中于企業(yè)供給端，聚焦于促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，優(yōu)化土地出讓條件，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間等多個方面。

建立新房入市綠色通道

《方案》提到，要促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費，可順延3個月繳納。

日前，上海市房管局局長王楨在視察新開放的售樓處時也明確表示，要提前謀劃，助推復工復市，指導各開發(fā)企業(yè)統(tǒng)籌推進疫情防控和房屋銷售并行，維護市場秩序；同時加強服務，優(yōu)化線上辦理流程，做好前置工作，及時關(guān)心和回應企業(yè)訴求。

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示，此次對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保護和支持力度很大，使得在上海有地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)在進一步降低企業(yè)運行成本、盡早回籠資金、加強現(xiàn)金流水平的同時，加快整體項目進度。

他預計，隨著“項目前期審批綠色通道”開放，房地產(chǎn)企業(yè)還有機會在6月實現(xiàn)年中沖刺，從而減少上半年受疫情影響帶來的損失。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，上海4月、5月新房供應環(huán)比大幅減少，房產(chǎn)成交陷入低谷，整個長三角地區(qū)成交可謂“慘淡”。

中泰證券在近期的研究報告中認為，在需求端政策持續(xù)寬松的背景下，商品房銷售的重要原因在于拿地不足導致的供給端受限。

報告指出，華中、華東、華南、西南四大區(qū)域商品房銷售周期在1.5 年以內(nèi)，但占全國銷售面積的比例超過80%。企業(yè)在低庫存區(qū)域的拿地、開工、推盤意愿，決定了超過80%以上的銷售面積增長。而今年1至4月，核心城市批準預售證面積下降40%，供應不足顯著制約了需求端政策放松的效果。

優(yōu)化土地出讓條件

除了保障銷售市場供給之外，由于幾天前，上海土地市場官網(wǎng)剛剛發(fā)布將于6月1日恢復首批集中供地的通知，為調(diào)動房企積極性，土拍規(guī)則迎來大幅調(diào)整，參拍企業(yè)門檻大幅降低，因此，這次《方案》中關(guān)于土地市場方面的舉措同樣是行業(yè)關(guān)注重點。

《方案》首先提出，適當增加2022年度建設用地計劃，加大凈增建設用地指標，支持保障各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設用地減量化任務提前下達建設用地指標，加大周轉(zhuǎn)指標暫借的支持力度。對于建設用地指標確有缺口的區(qū)，可由市級指標采取“直供”方式解決。

針對招拍掛市場，《方案》表示，加快建立線上交易機制；允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款；優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。

這與6月1日即將展開的上海首批集中供地中，對于土拍規(guī)則的調(diào)整相互呼應。

行業(yè)普遍認為，這次上海對于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度是一套組合拳，保障商品房供給可以盡快恢復銷售秩序；而保障土地供給的同時，降低房企拿地門檻，既可以盡快緩解上半年疫情對上海經(jīng)濟的不利影響，又可以反過來督促房企將前期堆積的待推盤項目盡快加速去化，促進銷售市場秩序恢復。

不過，亦有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，上海乃至全國加大房企保護力度和降低土地參拍門檻，僅是此輪房地產(chǎn)救市政策的一部分。單獨來看是對房企和樓市利好，但放在大環(huán)境中，恰恰證明當前樓市過冷的情況已經(jīng)十分嚴重，非猛藥不能治。

他認為，暴雷房企仍在不斷增加、購房者觀望情緒依舊很重，因此，目前的政策扶持力度還有加強空間，短期內(nèi)上海乃至全國房企和樓市熱度難有好轉(zhuǎn)。

健全住房租賃體系

值得一提的是，除了商品房與土地相關(guān)領(lǐng)域之外，《方案》還包含不少關(guān)于房屋租賃方面舉措。

首先是擴大房屋租金減免范圍。

《方案》指出，將對承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，免提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業(yè)單位，也參照小微企業(yè)和個體工商戶免除6個月房屋租金。

同時，也鼓勵引導商業(yè)綜合體、商務樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，向最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，按照減免租金總額的30%給予補貼，最高300萬元。

其次，《方案》提出健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設籌措和供應。完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務。

保障性租賃住房是“十四五”的重要任務之一，2021年以來，國家大力發(fā)展保障性租賃住房，為加強保障性租賃住房項目監(jiān)管，提升運營管理效率，各地政府均加快了建立和完善住房租賃管理服務平臺。

丁祖昱認為，這一次方案中再次提出推進租賃體系完善住房租賃法規(guī)政策，將更大力度地推進上海全市實現(xiàn)租售并舉，穩(wěn)定租賃市場同時，在最大程度上緩解城市青年人的住房問題，這對在上海租房的人群而言，是一大利好。

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