近日，香港政府拍賣一塊位于新界大埔地區(qū)的土地引起了頗多注意，原因是成交價(jià)第一時(shí)間看來令人震驚無(wú)比。

香港地政總署的公告顯示，該幅標(biāo)為新界大埔區(qū)地段第221號(hào)的住宅用地，出讓面積為37696平方米，最高可建樓面面積為107100平方米。成交價(jià)僅21.3億港元，如果按最高容積計(jì)算，樓板價(jià)僅為19880港元/平方米，折算人民幣16585元/平方米。而在2015年9月的一次拍賣中，同樣位于新界大埔地區(qū)，標(biāo)號(hào)為第226號(hào)住宅用地，出讓面積為17121平方米，還拍得了30.3億港元，折合樓板價(jià)人民幣4.887萬(wàn)元/平方米。僅相隔不到半年，同一區(qū)位的地價(jià)暴跌三分之二！香港地價(jià)將要崩盤？受地價(jià)樓價(jià)影響極深的香港經(jīng)濟(jì)會(huì)受到劇烈沖擊嗎？

實(shí)際倒是不必立刻如此緊張，這塊土地成交價(jià)特別低有著自身的特殊原因。根據(jù)香港地政總署的招標(biāo)文件，它正處于司法復(fù)核之中——有環(huán)保團(tuán)體對(duì)其出讓提出了訴訟請(qǐng)求并已被法院接受。所以盡管已經(jīng)拍賣成功，但買主必須等到司法復(fù)核程序結(jié)束，且特區(qū)政府方獲勝才能真正獲得開發(fā)權(quán)。如果特區(qū)政府?dāng)≡V，則必須交還土地，地政總署只會(huì)返還購(gòu)地款，但不會(huì)賠付利息等其它損失。由于存在著不可控的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，該塊土地成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常價(jià)格也就十分正常了。

香港地政總署土地招標(biāo)文件部分內(nèi)容截圖

實(shí)際上，盡管近期的土地成交和樓宇買賣記錄顯示，香港地價(jià)和樓價(jià)確實(shí)已經(jīng)見頂反轉(zhuǎn)，2015年下半年以來已經(jīng)跌了近一成，而市場(chǎng)機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)2016年也還將維持下降趨勢(shì)，但短期內(nèi)出現(xiàn)1997年金融風(fēng)暴后，香港樓價(jià)普遍暴跌七成左右、重創(chuàng)全港那種等級(jí)的危機(jī)，可能性極小。

梁振英沒有做錯(cuò)

筆者還想指出，近年來大多數(shù)對(duì)香港經(jīng)濟(jì)狀況的分析都有一個(gè)共識(shí)：高到離譜的地價(jià)、房?jī)r(jià)綁架了整個(gè)香港經(jīng)濟(jì)和社會(huì)，是香港近年各種深層次矛盾激化、戾氣越來越重的罪魁禍?zhǔn)字弧５貎r(jià)房?jī)r(jià)如果能在可控狀態(tài)下有序穩(wěn)定的下降，對(duì)于香港來說，長(zhǎng)遠(yuǎn)看絕對(duì)是利大于弊。

而梁振英出任特區(qū)第四任行政長(zhǎng)官后，就頂著各種壓力，一直堅(jiān)持增加土地供應(yīng)，加快開發(fā)公屋，以緩解房屋問題。在2016年施政報(bào)告里他再度宣示：“經(jīng)過3年半的努力，供應(yīng)明顯增多，樓價(jià)和租金近來開始回落，扭轉(zhuǎn)了樓價(jià)和租金只升不跌的心理預(yù)期。有市場(chǎng)人士猜測(cè)政府會(huì)否‘減辣’，甚或減少土地供應(yīng)。正如過去3年半我和其他官員反復(fù)強(qiáng)調(diào)：政府解決住屋問題的勇氣和決心毋庸置疑。政府有責(zé)任供應(yīng)土地和公營(yíng)房屋，滿足市民的住屋需要，沒有責(zé)任保證樓價(jià)只升不跌，樓價(jià)亦不應(yīng)靠人為的短缺維持高企。今天樓價(jià)租金仍然遠(yuǎn)超市民的負(fù)擔(dān)能力，亦扭曲了一代青年人的價(jià)值觀。我們對(duì)解決房屋問題必須繼續(xù)堅(jiān)持，不能半途而廢。”依筆者看來，這些話既說中了香港的弊病所在，開出的藥方在大方向上也確實(shí)符合香港的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

香港公屋

不必諱言，近兩年由于香港內(nèi)地間一些矛盾被有意挑動(dòng)和放大，導(dǎo)致有些對(duì)香港的觀察分析也自覺不自覺地帶上了些“看衰”的主觀意愿。比如2015年訪港旅客總數(shù)下降了2.5%，全港整體零售市場(chǎng)下跌了3.7%。單單對(duì)于香港旅游和零售業(yè)來說，2015年尤其是三季度以后確實(shí)是寒風(fēng)刺骨，已經(jīng)直接感受到了衰退的痛苦。但很多分析僅僅因此就急于結(jié)論，香港經(jīng)濟(jì)已然進(jìn)入一個(gè)相當(dāng)困難的時(shí)期，卻是不妥的。

實(shí)際上，雖然反對(duì)派極力批評(píng)梁振英就職以來素位尸餐，特區(qū)政府執(zhí)政無(wú)方，但在全球經(jīng)濟(jì)陰影的背景下，香港經(jīng)濟(jì)2015年的表現(xiàn)卻是相當(dāng)不錯(cuò)的。整體而言，全年應(yīng)能取得2.5%左右的溫和增長(zhǎng)，與前幾年基本持平，在原來的亞洲“四小龍”中預(yù)計(jì)僅略次于韓國(guó)，擺脫了多年增速墊底的窘境。而且由于梁振英政府相比前任，更重視向民生傾斜資源，采取了擴(kuò)大政府開支，再度提高最低工資水平等手段，到2015年第三季，香港的家庭中位收入數(shù)提高到了歷史最高記錄的25000港元，比去年同期大幅增長(zhǎng)了5.5%，而且就業(yè)市場(chǎng)也相當(dāng)穩(wěn)定，連續(xù)六個(gè)季度保持在3.3%上下，基本處于全民就業(yè)狀況。就業(yè)的穩(wěn)定和中位收入的提高，反過來也促進(jìn)了內(nèi)需市場(chǎng)的增長(zhǎng)，從而一定程度上抵御住了外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的沖擊。

近憂雖輕、遠(yuǎn)慮頗重的東方明珠

然而，說完了好話，卻又不得不說，香港經(jīng)濟(jì)雖然去年表現(xiàn)尚可，未來一兩年內(nèi)遭逢燃眉之急的概率也很低，但總給人以“更多靠吃老本”之感，而長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力或者說后勁卻是在日益削薄。作為另一種視角，盡管香港2015年又蟬連（連續(xù)22年）全球最自由的經(jīng)濟(jì)體，然而匯豐銀行在經(jīng)過十個(gè)月的詳細(xì)評(píng)估后，董事會(huì)仍然一致決定不將總部遷回香港，繼續(xù)留在倫敦。與匯豐一樣，另一家與香港淵源極深的大銀行渣打（香港三大發(fā)鈔行之一），同樣即使遷址也不考慮遷往香港。這恐怕都是對(duì)香港未來長(zhǎng)期增長(zhǎng)信心不大的表現(xiàn)。

根據(jù)香港金管局提供的數(shù)據(jù)，2015年1至3季度，按開支分類，2015年香港經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)完全依賴于私人消費(fèi)和政府開支增加的拉動(dòng)，其余的投資（固定資產(chǎn)和存貨）、進(jìn)出口貿(mào)易類都是負(fù)增長(zhǎng)。而按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類別分，則主要依賴金融業(yè)、公共及專業(yè)服務(wù)、建筑業(yè)拉動(dòng)，不僅早已經(jīng)完全邊緣化的工農(nóng)漁業(yè)繼續(xù)萎縮，與旅游觀光業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易有關(guān)的類別也不出意料的陷入衰退，更值得注意的是基礎(chǔ)設(shè)施中最基本的水電燃?xì)忸愐渤守?fù)增長(zhǎng)，而且下降幅度頗大，超過了2%。盡管這其中可能有油價(jià)下降的因素，但考慮到香港水電燃?xì)獾墓?yīng)，大都與政府簽有壟斷性協(xié)議保證價(jià)格基本呈單向浮動(dòng)，還是似乎難與內(nèi)需消費(fèi)旺盛的氣氛完全吻合。

香港港2015年集裝箱吞吐量連續(xù)四年下跌，降幅高達(dá)9.5%，報(bào)2011.4萬(wàn)標(biāo)箱，創(chuàng)下2013年來的新低，不僅被寧波-舟山港以2226萬(wàn)標(biāo)箱奪走了世界第四大港的位置，退居第五，而且對(duì)排名第六的釜山港也只剩下70余萬(wàn)標(biāo)箱的優(yōu)勢(shì)。如果不迅速扭轉(zhuǎn)此降彼追的趨勢(shì)，幾乎肯定會(huì)在2016年再被釜山港趕超，跌出世界前五大港之列。甚至再靠后的青島港和廣州港也都超過了1700萬(wàn)標(biāo)箱，距加入2000萬(wàn)標(biāo)箱港口俱樂部不再遙遠(yuǎn)，幾年后香港港在全球及中國(guó)航運(yùn)圖中的地位可能進(jìn)一步下降并不是危言聳聽。

貿(mào)易及物流業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)及工商業(yè)支援服務(wù)業(yè)，以及旅游業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)的四大支柱產(chǎn)業(yè)。其中，旅游業(yè)算是最新的后起之秀，據(jù)特區(qū)官方測(cè)算，2014年旅游業(yè)約占香港GDP的4.7%，占比最小。筆者在此坦率地說一句，由于對(duì)香港來說，旅游及相關(guān)連帶產(chǎn)業(yè)最大的意義在于提供大量中低端就業(yè)崗位，而目前香港失業(yè)率極低，所以暫時(shí)而言，香港對(duì)于旅游、零售等行業(yè)的衰退忍耐力確實(shí)相當(dāng)高。甚至更極端的，即使這些行業(yè)出現(xiàn)短期性崩盤，特區(qū)現(xiàn)在良好的財(cái)政狀況（凈債務(wù)為零），也讓政府有較多的應(yīng)對(duì)手段。