房地產(chǎn)供給短板主要產(chǎn)生于土地供給的受限。2004年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年，我國(guó)土地出讓全面實(shí)行了“招拍掛”制度（招標(biāo)、拍賣、掛牌），地方政府因而開始行使其對(duì)土地供應(yīng)的壟斷權(quán)。壟斷者總是傾向于減少供給、推高價(jià)格以獲得壟斷收益——經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然。這使得土地供應(yīng)增速大幅減慢。

在2005年之前的8年，我國(guó)土地出讓總面積的年平均增速為28%。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4%，比前些年下了個(gè)大臺(tái)階。城鎮(zhèn)住宅完工面積增長(zhǎng)也走出了類似軌跡，平均增速?gòu)?005年前的17%下降到之后的4%。隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因（圖3）。

如果在不同城市間做橫向比較，還可以發(fā)現(xiàn)房屋完工面積增長(zhǎng)快的城市，房?jī)r(jià)漲幅一般較低。這是房?jī)r(jià)真實(shí)屬性的又一有力證據(jù)。因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)上升是由貨幣高增長(zhǎng)帶來的，那應(yīng)該造成全國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)同等幅度的上漲——貨幣理應(yīng)帶來物價(jià)普漲，水漲船都高。城市間房?jī)r(jià)漲幅的分化，以及房?jī)r(jià)漲幅與房屋完工面積之間的負(fù)相關(guān)性都說明，房?jī)r(jià)上漲的主要原因在房地產(chǎn)供給，而不在貨幣。換言之，高房?jī)r(jià)的根本原因在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。（圖4）

3. 房?jī)r(jià)的虛實(shí)二象性

所以，我國(guó)房?jī)r(jià)中既包含貨幣金融方面的虛擬屬性，也包含實(shí)體經(jīng)濟(jì)的實(shí)際屬性。把這二者結(jié)合起來方能完整把握中國(guó)房?jī)r(jià)的運(yùn)行邏輯。

在最近十多年里，中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上行的根本推動(dòng)力是地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡。一方面，土地供給因?yàn)楝F(xiàn)行土地制度而缺乏彈性，難以對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲及時(shí)做出有效反應(yīng)，因而很難通過房地產(chǎn)供給的擴(kuò)張來平抑房?jī)r(jià)。另一方面，房產(chǎn)作為消費(fèi)屬性與投資屬性皆有的商品，其價(jià)格上升對(duì)需求的抑制作用有限。房?jī)r(jià)的走高確實(shí)可以把一些購(gòu)買力不足的潛在購(gòu)房者排除在市場(chǎng)之外。但高房?jī)r(jià)所引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，卻可能帶動(dòng)投資與投機(jī)性需求，令地產(chǎn)需求反而膨脹。這樣一來，房?jī)r(jià)上漲既無法刺激供給的擴(kuò)張，又難以抑制需求的膨脹，從而讓供需矛盾變得長(zhǎng)期化。

在這樣的供需長(zhǎng)期失衡的背景下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期很難被打消。這種預(yù)期使得房產(chǎn)成為受人青睞的資產(chǎn)，投資屬性被不斷強(qiáng)化。在地產(chǎn)景氣向好的上行周期中，房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)中還容易產(chǎn)生正反饋機(jī)制，令房?jī)r(jià)加速上漲。這時(shí)，房?jī)r(jià)上漲推升了市場(chǎng)中的投資和投機(jī)性需求，令地產(chǎn)市場(chǎng)需求膨脹。更高的地產(chǎn)銷量又會(huì)帶動(dòng)按揭貸款和貨幣的增長(zhǎng)，反過來給房?jī)r(jià)帶來進(jìn)一步的上漲動(dòng)力。如此循環(huán)往復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很快會(huì)進(jìn)入過熱狀態(tài)，迫使政府出臺(tái)調(diào)控政策來抑制房?jī)r(jià)漲幅。

在過去十多年中，我國(guó)雖然進(jìn)行過數(shù)次房產(chǎn)調(diào)控，但都沒有化解地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡這個(gè)根本矛盾。在歷次地產(chǎn)調(diào)控中，政策主要通過房屋限購(gòu)、信貸緊縮等措施來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，而并沒有采取有效措施來擴(kuò)大地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。在歷次調(diào)控中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資緊縮反倒一定程度上壓低了地產(chǎn)投資，打壓了地產(chǎn)供給，令地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾在未來進(jìn)一步惡化，為房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下種子。

在上面介紹的中國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行機(jī)制的完整圖景中，包含了貨幣金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的虛實(shí)雙方面屬性。只看到房?jī)r(jià)的虛擬屬性，將房?jī)r(jià)上漲看成貨幣吹出來的泡沫，是目前一個(gè)流行的片面看法。這一偏頗的看法扭曲了地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)問題變得更加棘手。因?yàn)槿绻麑⒏叻績(jī)r(jià)誤認(rèn)為是泡沫，就會(huì)試圖用緊縮政策來試圖擠泡沫，而不是根據(jù)房?jī)r(jià)信號(hào)的引導(dǎo)去增加土地和房屋供給。這種治標(biāo)不治本的辦法自然難以抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮作用，是價(jià)格信號(hào)在提示市場(chǎng)中存在供給缺口。房?jī)r(jià)只是一個(gè)溫度計(jì)。溫度計(jì)的讀數(shù)高，不是溫度計(jì)本身出了問題，而是外面的溫度高。不去想辦法降低溫度，而總是跟溫度計(jì)較勁，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)控越亂的主要原因。