4. 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的岔路口

目前，我國(guó)正在構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。而在同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也正處在一個(gè)關(guān)鍵岔路口。長(zhǎng)效機(jī)制如何構(gòu)建，將決定我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是會(huì)進(jìn)一步地走向市場(chǎng)化，還是會(huì)開(kāi)倒車(chē)地走回非市場(chǎng)化的老路。

令人擔(dān)憂(yōu)的是，對(duì)房?jī)r(jià)的誤判正帶來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的去市場(chǎng)化。不相信價(jià)格信號(hào)，實(shí)質(zhì)上就是不相信市場(chǎng)。

目前，房地產(chǎn)限購(gòu)正在不斷強(qiáng)化，商品房供給在整個(gè)房產(chǎn)供給中的占比也在下降，一些城市還在通過(guò)限價(jià)政策將房?jī)r(jià)人為地設(shè)定在調(diào)控目標(biāo)上。這些都是走回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的征兆。確實(shí)，沒(méi)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋都通過(guò)行政手段進(jìn)行分配，也就不會(huì)有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)煩惱。但那只是“殺掉”了帶來(lái)壞消息的信使，卻不會(huì)讓壞消息真正消失。沒(méi)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可能不再是問(wèn)題，但房地產(chǎn)和住房的問(wèn)題只會(huì)更加激化。

房地產(chǎn)限購(gòu)（圖/東方IC）

制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的合理長(zhǎng)效機(jī)制，需要結(jié)合房?jī)r(jià)的虛實(shí)兩重屬性來(lái)思考。房?jī)r(jià)的實(shí)體屬性最為重要，高房?jī)r(jià)是對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中供需瓶頸的反映。只有增加土地供給，才能根本性地平抑房?jī)r(jià)。因此，需要構(gòu)建土地供給與房?jī)r(jià)漲幅之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)房?jī)r(jià)信號(hào)對(duì)土地供給的引導(dǎo)性。目前，在土地壟斷制度短期內(nèi)無(wú)法根本性變革的情況下，通過(guò)一些行政性手段來(lái)加強(qiáng)土地供給與房?jī)r(jià)之間的聯(lián)動(dòng)性是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

政府供應(yīng)的土地還需經(jīng)過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)才能變成房屋供給。為了保證土地供給到房屋供給的順暢傳導(dǎo)，必須有力打擊開(kāi)發(fā)商的囤地行為。但需要注意，打擊開(kāi)發(fā)商囤地的同時(shí)，不宜過(guò)度緊縮開(kāi)發(fā)商的融資。開(kāi)發(fā)商的融資既影響開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求，更影響著房屋的供給。開(kāi)發(fā)商融資較多確實(shí)可能帶來(lái)地價(jià)的上升。但這需要通過(guò)增加土地的供給來(lái)平抑。一味壓縮開(kāi)發(fā)商的融資會(huì)打擊房屋的供給，在地產(chǎn)市場(chǎng)中形成更嚴(yán)重的供需矛盾。

在房地產(chǎn)的需求端，政策需要順應(yīng)住房的剛性需求，抑制投資需求，打擊投機(jī)需求。首次置業(yè)與換房改善居住條件都是合理的剛需，政策不應(yīng)過(guò)度干預(yù)。對(duì)住房的投資性需求也不應(yīng)一棍打死，而要認(rèn)可居民買(mǎi)房置業(yè)來(lái)讓自己財(cái)富保值增值的合理訴求。

不過(guò)，需要控制投資性需求的買(mǎi)房杠桿率（要求相對(duì)較高的首付比例），以將投機(jī)性需求給區(qū)別出去，并且讓投資性購(gòu)房者有足夠的資本緩沖來(lái)吸收房?jī)r(jià)的波動(dòng)，而不至于在房?jī)r(jià)下跌時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)放房屋按揭貸款的銀行。此外，限購(gòu)政策在一段時(shí)間內(nèi)仍然是必要的，以便阻止游資對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。

房產(chǎn)稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的可選措施，但需要在深入研究的基礎(chǔ)上審慎推進(jìn)。政府首先需要掌握全國(guó)房產(chǎn)存量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，了解房屋持有者中投資者投機(jī)者的占比有多大，以準(zhǔn)確預(yù)判開(kāi)征之后能有多少存量房重回市場(chǎng)變成供給，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)多大的影響。

房產(chǎn)稅的方案設(shè)計(jì)（多大面積、多少套需要征稅）也需要仔細(xì)推敲。人民對(duì)美好生活的向往是合理的，誰(shuí)也沒(méi)有權(quán)力規(guī)定中國(guó)人只能住小房子，規(guī)定中國(guó)人只能在一個(gè)城市有房產(chǎn)。而房產(chǎn)稅的開(kāi)征顯然會(huì)增加居民的稅收負(fù)擔(dān)，所以民眾的接受度也是必須要考慮的因素。除此而外，房產(chǎn)稅征收的許多技術(shù)細(xì)節(jié)還需研究。在這些問(wèn)題沒(méi)有解決之前，不能想當(dāng)然地認(rèn)為房產(chǎn)稅推出就一定會(huì)起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

（本文發(fā)表于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》2018年8月期，觀察者網(wǎng)已獲作者授權(quán)轉(zhuǎn)載。）