觀察者網：“房地產業(yè)新發(fā)展模式”確實非常重要，它關乎開發(fā)商、購房者等各方的預期，在您看來，應該如何推動構建“房地產業(yè)發(fā)展新模式”？

徐高：在2022年12月，我就曾寫過《構建地產新發(fā)展模式的三個原則》的文章，提出了構建地產新發(fā)展模式有必要遵循的三個原則：

第一，地產行業(yè)新發(fā)展模式要以增強居民的獲得感為目標，而不能只盯著房價做文章。房價是地產供需矛盾的結果，而非原因。過去幾年的限購政策看上去讓房價漲得更慢了，卻很大程度上把顯性的房價轉變成了隱性的購房門檻，其實并未明顯增加老百姓在住房上的獲得感。未來的地產調控要以滿足人民群眾對美好生活的向往，增強居民在居住上的獲得感為目標，而少在房價上做表面文章。

第二，要更注重供給側改革，通過增加土地供給來增加房產供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進而平抑房價。人民群眾對美好生活的向往，應該通過增加供給來助其實現(xiàn)，而不應通過給向往設限來壓制。只有在供給側增加土地和地產的供給，方能根本性抑制房價過快上漲的傾向，并提升居民的獲得感。

第三，新發(fā)展模式要發(fā)揮價格指揮棒的作用。房價高的地方就多供地，價格漲得快的時候就加快供地。這樣，才能讓地產市場在土地和房產配置中發(fā)揮決定性作用，從而保證土地供給與人員流動方向匹配，供給與需求匹配，更有效地利用土地。

在這三個原則之外，我們還需要認識到，房地產業(yè)是中國國民經濟的支柱產業(yè)。地產支柱產業(yè)的地位，來自于人民群眾對居住環(huán)境不斷提升之需求，是任何人都否定不了的。對于支柱行業(yè)，不能過于嚴厲地打擊，而應該呵護，拿出對支柱行業(yè)應有的支持態(tài)度。

2023年6月3日，哈爾濱，落日余暉中的在建房地產項目。圖源：視覺中國

觀察者網：我們房地產的調控的一個重要思路是“一城一策、因城施策”，各個城市的發(fā)力點可能是不一樣的。這樣做的好處有哪些？對于不同類型的城市，在落實“一城一策”的過程中您有什么政策建議？

徐高：“一城一策”是非常有必要的，因為房地產市場的分割性比較嚴重，不同城市的狀況不一樣。在房價下降比較多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房價上漲壓力比較大的城市，政策出臺時還是要更關注房價。

“一城一策”是一個方向，但除此之外，我認為更重要的是全國要統(tǒng)籌土地供給，讓土地供給與人員流動的方向匹配起來。

現(xiàn)在很多研究發(fā)現(xiàn)，我國土地供給與人員流動方向有錯配。對人口吸引力比較大的東部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供給相對較少。而那些對人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地區(qū)，土地供給反而較多。這既不利于東部沿海地區(qū)控制房價，也不利于土地利用效率的提升。

因此，我認為要增加對東部地區(qū)，還有一些大城市、特大城市的土地供給，通過土地的供給帶動房屋的供給，從而平抑房價。這種房價下降才能真正提升老百姓在房地產市場上的獲得感。

另外，一定要把土地的供給與房價掛鉤，形成土地供給的價格彈性。過去，我們的土地供給缺乏彈性，沒有辦法通過土地供給來及時有效地平抑過高的房價。有必要形成機制，在房價高的地方多供地，房價漲得快的時候加速供地，從而從供給面來穩(wěn)定房價。這樣穩(wěn)定下來的房價才是對老百姓有意義的房價。

2023年8月3日，沈陽，市民在一房產中介貼出的學區(qū)房、二手房信息旁經過。圖源：視覺中國

觀察者網：當下大家討論比較多的“認房不用認貸”這個政策，很多人認為這是張“王炸”牌，尤其是對一線城市來說。您怎么看這個政策？您認為這一政策短期內落地的可能性大嗎？