【文/觀察者網(wǎng) 奕含】北京限競(jìng)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策已成定局。下月起，將有超過(guò)2萬(wàn)套限競(jìng)房陸續(xù)入市，其中一部分將會(huì)被收做共有產(chǎn)權(quán)房。

就在新政推出不久，北京大興區(qū)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目瑞福園于5月29日拿到了預(yù)售證，單價(jià)29000元/平米。這一價(jià)格與旁邊限價(jià)房項(xiàng)目瀛海府的52000元/平米形成鮮明對(duì)比。

新政和現(xiàn)實(shí)疊加，令不少剛需看了買(mǎi)便宜房的希望，未來(lái)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房也是一條出路。然而，買(mǎi)便宜房也要承擔(dān)代價(jià)，比如不再具備投資價(jià)值。這些共有產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)的情況，我們拭目以待。而購(gòu)房客們的反應(yīng)也將回答北京樓市是否真的存在剛需。

圖片來(lái)源見(jiàn)水印

兩萬(wàn)套限競(jìng)房或入市

為治理樓市“高燒”不退，北京于2016年出臺(tái)了“9·30新政”。“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)了解，“限競(jìng)房”是指從土地出讓時(shí)就提前鎖定上市銷(xiāo)售價(jià)格的住房，意在防止開(kāi)發(fā)企業(yè)炒作地價(jià)與房?jī)r(jià)。一年多來(lái)，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項(xiàng)目也即將入市。

《北京青年報(bào)》援引中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，根據(jù)近兩年土地出讓情況，目前北京限競(jìng)房總量約4.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)6月開(kāi)始，將出現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年來(lái)的所有土地全部限價(jià)，但因政策未明確，這部分項(xiàng)目一直未入市，政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市。

與限競(jìng)房集中入市形成鮮明對(duì)比的是，今年以來(lái)，北京新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于1200套，北京新房市場(chǎng)處于供需低迷。

限競(jìng)房可能變成共有產(chǎn)權(quán)房

日前，北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），確定部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可能被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房：即要求限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房銷(xiāo)售；價(jià)差比不低于15%時(shí)，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。后者指中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

同時(shí)，針對(duì)不轉(zhuǎn)化限價(jià)房項(xiàng)目，要求“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷(xiāo)售時(shí)確保公開(kāi)、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款?！?

已經(jīng)限房?jī)r(jià)的樓盤(pán)為何還要再做變化調(diào)整？

《工人日?qǐng)?bào)》援引業(yè)內(nèi)人士的話稱(chēng)，主要源于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況與設(shè)想不同。在實(shí)際銷(xiāo)售市場(chǎng)上，該類(lèi)房屋的均價(jià)低于周邊的二手房?jī)r(jià)格，形成了倒掛。特別是在房?jī)r(jià)高企的二環(huán)、三環(huán)內(nèi)，相比于售價(jià)十二三萬(wàn)的項(xiàng)目，均價(jià)七八萬(wàn)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，被認(rèn)為是高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，不少人通過(guò)各種手段爭(zhēng)取購(gòu)房名額。

由于銷(xiāo)售限價(jià)是土地出讓時(shí)敲定的，而評(píng)估價(jià)是接近銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，因此銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值越低，就意味著樓盤(pán)的漲幅大、牟利空間大。業(yè)內(nèi)人士指出，很多購(gòu)房人本著“買(mǎi)到即賺到”的動(dòng)機(jī)參與，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購(gòu)買(mǎi)到的概率大大降低。除此之外，部分樓盤(pán)也變相加價(jià)，在購(gòu)房款之外再加一筆高昂的排號(hào)費(fèi)。一些開(kāi)發(fā)商更是借政策紅利獲利，導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損。

此次新出爐的銷(xiāo)售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間，即所謂“投資空間大的限價(jià)房變共有產(chǎn)權(quán)房。”北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷(xiāo)售政策，既防止開(kāi)發(fā)商炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房?jī)r(jià)項(xiàng)目分配到剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

“評(píng)估價(jià)”決定未來(lái)銷(xiāo)售方式

此次《通知》的“評(píng)估價(jià)”，將決定“限競(jìng)房”未來(lái)的銷(xiāo)售方式。

舉例來(lái)說(shuō)，如果某限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)所限定的銷(xiāo)售均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米、之后的評(píng)估價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，兩者比值為90.1%，項(xiàng)價(jià)差比低于15%。那這個(gè)項(xiàng)目的房子就可以當(dāng)做商品房來(lái)賣(mài)。只要具備北京市購(gòu)房資格的人都可購(gòu)買(mǎi)，只不過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證到手五年后，才可以上市交易；如果評(píng)估價(jià)為7萬(wàn)元，比值為71.4%，價(jià)差就高于15%，意味著牟利空間變大，那么限競(jìng)房就會(huì)變成共有產(chǎn)權(quán)房。

《工人日?qǐng)?bào)》援引北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志的話稱(chēng)，“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的。按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，因此對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目總體影響不大?！彼赋觯绻O(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

《北京青年報(bào)》援引中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，根據(jù)近兩年土地出讓情況，目前北京限競(jìng)房總量約4.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)6月開(kāi)始，將出現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年來(lái)的所有土地全部限價(jià)，但因政策未明確，這部分項(xiàng)目一直未入市，政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市。

與限競(jìng)房集中入市形成鮮明對(duì)比的是，今年以來(lái)，北京新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于1200套，北京新房市場(chǎng)處于供需低迷。

房企反對(duì) 購(gòu)房者支持？

“房子作為剛需品，無(wú)論多高都得買(mǎi)”這是不少北漂人的看法。

《中國(guó)證券報(bào)》曾援引一位剛需購(gòu)房者董姍的話說(shuō)，促使她下決心買(mǎi)房的，是一次“日光盤(pán)”的經(jīng)歷。一個(gè)位于北京通州區(qū)的某知名項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，500多套房源不到一上午就被搶購(gòu)一空。而僅僅不到兩個(gè)月，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格就上漲了2000元/平方米。“按照這個(gè)趨勢(shì)，不管新房還是二手房，價(jià)格幾乎沒(méi)有下跌的可能。所以，要買(mǎi)房必須趕早。”

如今共有產(chǎn)權(quán)推出，“剛需”們是否會(huì)爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)？扣除投機(jī)屬性后，是否真有剛需將揭曉。

《南方周末》援引落戶(hù)北京的河南青年高揚(yáng)的話說(shuō)，在看了共有產(chǎn)權(quán)房之后，他與來(lái)的人一同交流，發(fā)現(xiàn)大家都很糾結(jié)，除了距離東城和西城上班太過(guò)遙遠(yuǎn)，“大家最關(guān)心的是共有產(chǎn)權(quán)房之后怎么交易”。

“交易不能賣(mài)給所有人，只能賣(mài)給和你一個(gè)圈子的人，而這個(gè)圈子里的人，購(gòu)買(mǎi)力還很弱”。”公號(hào)“北京大房子”的號(hào)主齊天說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，投資角度看，共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)毫無(wú)價(jià)值?！百I(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房作為跳板，獲得升值的概率非常低。共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上變成了有部分產(chǎn)權(quán)的公租房。”張大偉說(shuō)。

北京地產(chǎn)圈資深土地評(píng)論人士澤龍表示，此次“限轉(zhuǎn)共”的房子可能是真假剛需的分水嶺，在目前保持商品房性質(zhì)的二手房越發(fā)珍貴的趨勢(shì)下，什么樣的剛需會(huì)買(mǎi)這類(lèi)“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目仍需觀察。

值得注意的是，在《通知》征求意見(jiàn)稿出臺(tái)之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問(wèn)題向部分房企征求意見(jiàn)，其中不乏房企的反對(duì)聲音。

微信公號(hào)“90度地產(chǎn)”刊文指出，限競(jìng)房項(xiàng)目在地塊出讓之初已由政府限定了未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格，不過(guò)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，還可以通過(guò)搭售停車(chē)位、捆綁精裝等方式獲取一部分利潤(rùn)。

如今，新政一出，開(kāi)發(fā)商的心里肯定是不爽的，本來(lái)拍地的時(shí)候利潤(rùn)空間就有限，這么一整，某些項(xiàng)目不但面臨可能被收走的命運(yùn)。未收購(gòu)的項(xiàng)目也因?yàn)椤安坏么钍郛a(chǎn)品和服務(wù)、不得捆綁精裝修”條款的增加，“生財(cái)之道”徹底被拍死在沙灘上。

另有券商機(jī)構(gòu)給出數(shù)字，大概有20%的項(xiàng)目最終會(huì)被收做共有產(chǎn)權(quán)房。

從項(xiàng)目分布來(lái)看，其多位于五環(huán)內(nèi)的海淀、朝陽(yáng)、東城、豐臺(tái)等熱點(diǎn)區(qū)域，但是梳理下價(jià)格，這10個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)在每平米5萬(wàn)＋到8萬(wàn)＋不等。如此高價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小挑戰(zhàn)，更何況你高價(jià)買(mǎi)的房子還只是擁有部分產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于普通剛需族來(lái)說(shuō)不是一樁“好買(mǎi)賣(mài)”。

澤龍?zhí)岬?，?萬(wàn)＋、7萬(wàn)＋、8萬(wàn)＋的共產(chǎn)房還不知道哪些人會(huì)買(mǎi)，如果嚴(yán)格按照共產(chǎn)房管理的話，目前北京市場(chǎng)上8萬(wàn)＋的純商品房可選擇的余地很大?！睗升堈f(shuō)，這意味著高價(jià)“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目銷(xiāo)售出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)很大。

業(yè)內(nèi)分析，限價(jià)商品房的轉(zhuǎn)化也意味著具備本市購(gòu)房資格但不符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)資格的居民家庭可購(gòu)買(mǎi)的房屋數(shù)量減少，可能會(huì)使得需求進(jìn)一步向二手房轉(zhuǎn)移。

“從今年4月份開(kāi)始，二手房市場(chǎng)重新有所回溫，5月份以來(lái)二手房日均成交規(guī)模較3月及4月分別提升72.5%和35.5%?！揶D(zhuǎn)共’新政的出臺(tái)意味著具備商品房性質(zhì)的項(xiàng)目更加稀缺，也可能助推二手房市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。”中信建設(shè)證券研究發(fā)展部分析。

一位房地產(chǎn)人士認(rèn)為，具備商品房性質(zhì)的項(xiàng)目稀缺是一方面，從另一方面來(lái)講，限轉(zhuǎn)共的房子雖然比周邊的二手房?jī)r(jià)格便宜，但是從共產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)來(lái)綜合考慮，單價(jià)算下來(lái)并不便宜，共產(chǎn)房?jī)r(jià)格都飆升至好幾萬(wàn)了，那周邊的二手房將來(lái)會(huì)不會(huì)也動(dòng)漲價(jià)的念頭呢？如果這樣，可能也將刺激購(gòu)房者在二手房市場(chǎng)提前做出上車(chē)的舉動(dòng)。

此外，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱提到了這樣一個(gè)數(shù)字，以北京住宅銷(xiāo)售均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，目前只有30%限價(jià)房地塊低于城市均價(jià)，大部分普通客戶(hù)其實(shí)是買(mǎi)不起限價(jià)房的。如此一來(lái)，在看到限房?jī)r(jià)項(xiàng)目買(mǎi)不起、限轉(zhuǎn)共的連帶作用下，剛需們的購(gòu)房路或許還是要回到二手房市場(chǎng)和便宜的共有產(chǎn)權(quán)房上。