觀察者網(wǎng)：最近兩個多月，有幾則新聞令人關注。一是9月香港新世界宣布捐出300萬平方英尺農(nóng)地用于興建公共房屋，二是林鄭月娥在施政報告中提及收回私人土地。為什么過去港府沒有積極提此事？未來會對香港土地、地產(chǎn)市場帶來什么影響？

雷鼎鳴：香港確實有關于收回私人土地的條例，有些土地已經(jīng)出售，或是由不同的人擁有，假如這些土地過去沒怎么開發(fā)，或者法庭認為收回這些土地后進行開發(fā)對香港社會非常有利，就可以借助法律力量收回。

當然，土地回收會牽涉到賠償問題，類似內(nèi)地的土地征收，問題是賠償多少，但通常相較于土地市場價格，賠償不會太多，所以爭議性必然很大。過去，香港政府也有一些回收土地的行動，比如建設公路、高鐵，但這些行為常常被挑戰(zhàn)，包括大型地產(chǎn)商。如果他們手里有地，政府回收影響了開發(fā)計劃，就可以向法院起訴，挑戰(zhàn)政府。以前政府勝訴概率比較高，但不等于將來也會贏。一般政府回收前也會進行法律方面的研究，降低別人挑戰(zhàn)成功的幾率，但以后就難說了，因為總是容易的先回收，剩下的都是困難度比較高的，無論是開放商的或是新界原住民的，土地產(chǎn)權都非常清楚，如果政府一直回收總會碰到很多土地所有者去法院控告。到了法院，是贏是輸都很難講，就算是贏，只要一打官司就會拖很多年。

關于收回私人土地的提議提了很多年，香港政府也希望能收回一部分，但每一塊地都可能會牽扯一場新的官司，所以能有多大效果、需要多長時間，很難判斷。

新世界地產(chǎn)捐出300萬平方英尺土地，約合28萬平方米土地，根據(jù)目前香港土地價格，最便宜的大概是每平方英尺一千港幣，一般是遠遠超過這個價格的，我現(xiàn)在沒法確定這塊捐出的土地質量如何，但反正按照最便宜價格來算，總價也要將近30億。這個數(shù)字不小，但對于大地產(chǎn)商而言，也不是生死存亡的一筆錢，有些人身家數(shù)百億甚至上千億；捐出土地后，他們會在公關方面賺到一些口碑，如果用來建公屋，大概有十萬個單位，對于解決香港住房問題有所幫助。

至于新世界為何這么做，只能說猜測有可能是為了化解一些政治壓力，在政府還沒有找他們之前先主動捐地，最后是虧是賺，現(xiàn)在下定論還太早。另一方面，捐地后，政府有可能優(yōu)先建公屋，大大改善周邊的基礎設施，這樣一來也會拉動附近地塊的增值。

香港新世界執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛宣布捐地；新世界為香港“四大家族”之一鄭家所有，創(chuàng)始人鄭裕彤，鄭志剛為鄭裕彤長孫。

觀察者網(wǎng)：聽您的介紹，事實上特區(qū)政府想要推動這項措施還是有很大難處的。

雷鼎鳴：對，收回私人土地是針對土地問題的短線操作，但填海是長線操作；不過在實踐操作中，短線可能也沒那么短，一旦碰到官司，有可能拉長時間。

觀察者網(wǎng)：確實，“修例風波”前，特區(qū)政府就因為“明日大嶼”計劃被推上風口浪尖，按照政府的說法，原本是希望能通過建設公屋來緩解住房問題，但民眾上街游行再加上幾個月的運動，這事情到現(xiàn)在就不了了之了。

雷鼎鳴：其實“明日大嶼”計劃建多少公屋、居屋，劃多大的地塊給醫(yī)院、學校、公園、娛樂設施等等，整體規(guī)劃都還沒有出來，但很多示威者卻開始散布謠言。

根據(jù)過去政府經(jīng)驗，不可能全部建公屋，也更不可能將這些公屋專門給內(nèi)地的新移民，一些民粹主義者或被煽動的青年學生都是胡說八道，純粹找借口反對，還有一些環(huán)保分子也是胡說一通，打擊該計劃。

在香港，所謂的環(huán)保團體一直有，有些比較成熟，有些比較激進。通常比較成熟的環(huán)保團體了解香港政府的運作，他們在香港政府的一些咨詢架構內(nèi)也常常扮演重要角色。但最近這幾年，出現(xiàn)一批新的環(huán)保人士，其中部分人想奪權，把以前的那些環(huán)保人士拉下來，讓新人上位。所以這些人的主張在傳統(tǒng)環(huán)保人士看來也是非常離譜的，而且里面還有政治成分。

觀察者網(wǎng)：土地開發(fā)是樓市第一步，另外可能還會涉及到供需和價格調控、公屋占比、有產(chǎn)者與無產(chǎn)者、地產(chǎn)商與政府等等的矛盾，如何來預期調解這些矛盾是考非常驗特區(qū)政府的，目前特區(qū)政府的架構足以處理嗎？需要作出什么改革？

雷鼎鳴：在香港房地產(chǎn)問題上，這么多年，政府政策所累積犯下的錯遠遠比市場多。公屋和新房的比重怎么調整和政策本身有很大關系。為什么現(xiàn)在有這么多人要求調高公屋比例？因為市場上的新房太貴，根本買不起，如果又不能住在公屋的話，生活質量就很低，還需要很大一筆房租錢。但又是怎么造成這個狀況的呢？土地供應嚴重不足，一方面是香港政府自身政策，另一方面是掉進政治陷阱爬不出來，只要想拿出一點點地，到處都有壓力團體阻撓。

假如政府沒有決斷力推出新政策，不能拿出大量土地，房價降不下來，人們買不起樓、公屋數(shù)量不夠，就會要求政府多建公屋、減少私人房子，但本來總的土地供應量就不足，拿出更多土地營建公屋后，市場上私人房子供應量還會下降，更進一步推高房價。所以根源還是政府的土地政策。

另外，香港房地產(chǎn)市場的競爭很強。地產(chǎn)商要賣出一間房子，過去每一個一手市場的房子單位還要面對二手市場八九個房源的競爭，近年的政策不利二手巿場，但每個新單位平均還是要跟兩三個二手單位競爭。

香港公屋彩虹邨 圖片來自港媒

觀察者網(wǎng)：除了土地問題外，不久前香港金融界也發(fā)生了一件大事，即港交所收購倫交所失敗，其中倫交所給港交所的復函頗受關注。首先，比較好奇的是，為何港交所會在香港一片混亂時高調宣布收購倫交所？其次，就倫交所在復函中提到的“港交所無法為其提供在亞洲最好的長期定位，而考慮到中國市場存在的機遇與規(guī)模，倫交所認為上交所是首選且直接的渠道”，您有何解讀？

雷鼎鳴：首先，港交所宣布這個消息是在9月初，正好是香港局勢非常混亂的時候，不過港交所計劃并著手做這件事起碼好幾個月了，應該是在修理風波之前，所以也不太容易調整進度。我覺得按常理來講，一般是這個情況，港交所不會故意在香港形勢很糟的時候去啟動收購計劃，這會導致成功率大大降低。

過去，港交所有過成功案例，即收購倫敦金屬交易所，但這次的目標倫敦證券交易所比前者規(guī)模大得多。按市場價值來說，港交所和倫交所差不多，港交所的收購難度極高，但也不是不可能，需要相當出色地運用智慧和資金。當時我在美國接受訪問，就認為這事不可行，一定失?。怀私?jīng)濟原因外，還有政治原因，倫交所是英國的招牌之一，如果被前殖民地之一的香港收購，他們心里肯定不愉快，倫交所的董事也一定會反對。當然他們是生意人，也會看價錢，如果出價足夠高，也不是不會答應；不過他們也知道，以港交所的規(guī)模也拿不出那么多錢，自然也就拒絕了。