（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著疫情趨穩(wěn)，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)的同時(shí)，停滯許久的首批集中供地也在第一時(shí)間宣告重啟。

5月26日，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布出讓通知，3月份因疫情中止競拍的36宗土地將于6月1日進(jìn)行現(xiàn)場拍賣交易活動(dòng)。

同時(shí)，為提振士氣，上海此次土拍規(guī)則迎來調(diào)整，房企參與門檻大幅降低，結(jié)合近期多地頻繁出臺(tái)政策為樓市松綁，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次上海土拍房企參與度將大大提升。

房企資金要求降低30%

根據(jù)公告，此次上海共推出商品住宅地塊36宗，總面積199.71萬平方米（2995.6畝），總建筑面積425.19萬平方米，總起價(jià)806.5億元。

從供地區(qū)域來看，36宗地塊中，臨港新片區(qū)有8宗，松江區(qū)和青浦區(qū)各有4宗，閔行區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)各有3宗，普陀區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)各有2宗，楊浦區(qū)和徐匯區(qū)各有1宗。

而事實(shí)上，在2月23日上海土地市場公開的今年第一批宅地集中拍賣清單中，共包含40幅土地，總供應(yīng)面積215.6公頃，總起拍價(jià)850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價(jià)率最低4.24%，最高10%。

其中，已有4幅城中村地塊在3月底成功以低價(jià)出讓。

無奈不久后疫情驟起，3月28日，為響應(yīng)全市疫情防控工作，上海宣布暫停土地出讓計(jì)劃。

值得注意的是，在恢復(fù)土拍的同時(shí)，土拍規(guī)則已有大幅調(diào)整。

首先是地塊均采用掛牌方式出讓，取消先前“招掛復(fù)合打分入圍”方式，有效申請(qǐng)人即為競買人。

公告稱，出讓地塊僅有一名競買人的，該競買人應(yīng)及時(shí)登陸網(wǎng)上受理平臺(tái)進(jìn)行掛牌報(bào)價(jià)，無須至上海市土地交易市場。土地交易市場將按照出讓文件的規(guī)定，根據(jù)其在掛牌期間的報(bào)價(jià)確定地塊成交價(jià)格及競得人。出讓地塊有多名競買人的，競買人的法定代表人或受托人應(yīng)按地塊出讓須知和通知的要求攜帶相關(guān)材料按時(shí)參加現(xiàn)場交易會(huì)。

其次，同期發(fā)布的《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》顯示，申請(qǐng)人在監(jiān)管銀行開立的賬戶中封存的資金應(yīng)不小于申請(qǐng)人在《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中扣除本地塊保證金金額后的自有資金金額。

也就是說，繳納了20%的保證金后，最少只要再封存80%的自有資金即可。

而在此之前，房企參與上海土地拍賣需要分別繳納競買保證金和土地監(jiān)管資金，競買保證金一般按起始價(jià)20%繳納，土地監(jiān)管資金為起拍價(jià)的100%+10%溢價(jià)上限。由于房企報(bào)名時(shí)土地監(jiān)管金額一般都會(huì)填到地塊終止價(jià)，所以普遍這一金額為地塊起始價(jià)格的110%，總受限資金也就是地價(jià)的130%。

由此來看，此次調(diào)整將大幅降低房企參拍門檻，鼓勵(lì)民營房企積極參與的意圖十分明顯。

供應(yīng)力度大增約45%

需要指出的是，根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局4月26日披露的土地供應(yīng)計(jì)劃，上海今年的土地供應(yīng)總量大幅增長，結(jié)構(gòu)亦發(fā)生明顯變化。

按照計(jì)劃，2022年上海全年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃，明顯高于2021年的1920-2420公頃。若以中位數(shù)來計(jì)，2022年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比增幅約為45%。

其中，宅地供應(yīng)明顯增多。且針對(duì)核心區(qū)域普遍存在的一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象，首批集中供地一次性推出3宗內(nèi)環(huán)地塊，分別為徐匯區(qū)斜土街道地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊以及普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，起始樓面價(jià)分別為78751元/平方米、73000元/平方米、64581元/平方米，也是此次集中出讓地塊樓面價(jià)前三甲。

“上海雖未明確發(fā)布樓市松綁政策，但從調(diào)整土地供應(yīng)和土拍規(guī)則等一系列動(dòng)作來看，與當(dāng)前全國范圍內(nèi)的救市政策十分契合?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)指出，盡管收到疫情影響較為嚴(yán)重，但長遠(yuǎn)來看上海樓市對(duì)于新房的需求量并未減少，增長動(dòng)力依舊充足，此次有意增加住宅供給力度也是從市場供需關(guān)系角度進(jìn)行的調(diào)整，屬于因城施策范疇。

對(duì)于房企而言，對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市的拿地需求同樣強(qiáng)烈，而困擾其拿地的最大難題正是資金。因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這次上海大幅降低資金門檻對(duì)于提升房企參與積極性意義重大。

不過，亦有分析人士猜測，盡管政策導(dǎo)向明顯，但目前民營房企資金端未有明顯改善，樓市回暖尚待時(shí)日，因此預(yù)計(jì)此次大型國企仍為上海拿地主力，僅有少量優(yōu)質(zhì)民營房企參與。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。