(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

6年前還喊出“規(guī)模沖千億”的中交地產(chǎn)，卻走向了被實(shí)施退市警告的命運(yùn)。

在公布了2024年業(yè)績(jī)之后，這家央企地產(chǎn)企業(yè)正式“披星戴帽”，公司股票簡(jiǎn)稱變?yōu)椤癝T中地”，瀕臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)深交所上市規(guī)則，由于2024年的經(jīng)審計(jì)后歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，中交地產(chǎn)被實(shí)施退市警示。同期公布的業(yè)績(jī)顯示，到去年期末中交地產(chǎn)的股東凈資產(chǎn)約為-35.79億元。

倒退到業(yè)績(jī)疊加退市風(fēng)險(xiǎn)，中交地產(chǎn)最近幾個(gè)交易日也接連遭遇跌停。至4月18日開(kāi)盤(pán)后再度跌停，ST中地的股價(jià)跌至4.43元/股，總市值縮水至33.17億元。

與此同時(shí)，中交地產(chǎn)在今年1月宣布，計(jì)劃將其持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，未來(lái)主要轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，近期已有多家房企宣布退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。就在不久前，國(guó)企背景的格力地產(chǎn)宣布完成股權(quán)置換、計(jì)劃更名并劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)，未來(lái)專注以免稅業(yè)為主的消費(fèi)行業(yè)；美的置業(yè)在上個(gè)月也交出了剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后的首份成績(jī)單，表示未來(lái)會(huì)專注開(kāi)發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)等業(yè)務(wù)。

從蜂擁而至，再到黯然離席，即便擁有央企背景的中交地產(chǎn)，在跌宕的行情下，也已站在被淘汰出局的邊緣。

業(yè)績(jī)“塌方”，凈虧損超51億

不久前公布的2024年財(cái)報(bào)，呈現(xiàn)出這家房企的業(yè)績(jī)“塌方”。

2024年，中交地產(chǎn)全年?duì)I收額183.02億元，同比下滑44.59%；歸屬上市公司股東凈虧損51.79億元，在去年虧損16億元的基礎(chǔ)上，虧損幅度進(jìn)一步擴(kuò)大221.44%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為31.78億元，同比下滑55.6%。

作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的銷售指標(biāo)，中交地產(chǎn)去年全口徑銷售額僅為156.43億元，較上年同期降低58.13%；銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%，主力業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共計(jì)帶來(lái)171.81億元。

要知道中交地產(chǎn)在2020年就已經(jīng)瞄準(zhǔn)500億元銷售規(guī)模，并曾計(jì)劃在2023年跨進(jìn)千億門(mén)檻。很顯然，中交地產(chǎn)已經(jīng)做不到了。

為了填補(bǔ)營(yíng)收并為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向，去年12月中交地產(chǎn)對(duì)中交物業(yè)服務(wù)完成全資收購(gòu)，由此去年物業(yè)管理也帶來(lái)了7.28億元營(yíng)收。

盡管從收入比例來(lái)看，房地產(chǎn)銷售占比仍高達(dá)93.87%，但中交地產(chǎn)還是決絕地退出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，未來(lái)將主要業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)至目前還只能提供不到4%營(yíng)收比例的物業(yè)服務(wù)等運(yùn)營(yíng)。

導(dǎo)致中交地產(chǎn)實(shí)施退市警告的直接原因，是歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)-35.79億元。同時(shí)，公司總資產(chǎn)也縮水12.63%，總資產(chǎn)降至1076.98億元。

中交地產(chǎn)同期發(fā)布的《關(guān)于未彌補(bǔ)虧損達(dá)到實(shí)收股本總額三分之一的公告》中顯示，截至2024年末，公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表中未分配利潤(rùn)約為-44.26億元，實(shí)收股本為7.47億元，未彌補(bǔ)虧損金額超過(guò)實(shí)收股本總額三分之一。

對(duì)于未彌補(bǔ)虧損形成的主要原因，中交地產(chǎn)解釋，一方面由于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)交付排期不同，期內(nèi)達(dá)到交付的條件項(xiàng)目減少，同時(shí)在行業(yè)下行背景下，調(diào)整銷售策略加速去庫(kù)存和資金回籠，導(dǎo)致交付項(xiàng)目毛利率下降。

另一方面，期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，對(duì)存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值損失，從而使未彌補(bǔ)虧損金額進(jìn)一步擴(kuò)大。

事實(shí)上這部分存在減值的地產(chǎn)項(xiàng)目，也是導(dǎo)致凈資產(chǎn)為負(fù)的重要因素。

地塊貶值拖累，難保上市地位

自2019年之后，中交地產(chǎn)在“千億規(guī)?！钡哪繕?biāo)下，拿地頗為激進(jìn)。統(tǒng)計(jì)顯示，中交地產(chǎn)在2020-2022年間的土地投資額超過(guò)千億元，直接帶來(lái)存貨攀升，

其中，2020年，中交地產(chǎn)土地投資額達(dá)到535億元，同比大增近177%，而當(dāng)年的全口徑銷售金額才533億元；2021年，公司全口徑銷售額為560億元，當(dāng)年拿地金額卻達(dá)到388億元，是當(dāng)年行業(yè)當(dāng)中拿地最為激進(jìn)的房企之一。

此時(shí)正值特殊時(shí)期，當(dāng)年在“三道紅線”的背景下，很多房企已經(jīng)表現(xiàn)謹(jǐn)慎拿地的跡象。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年TOP50上市房企新增土地儲(chǔ)備總量同比減少了69.6％。

中交地產(chǎn)卻在那幾年逆勢(shì)出手，其中不乏如貴陽(yáng)云巖、昆明呈貢、武漢花山等地的“地王”。

截至期末，中交地產(chǎn)持有117個(gè)項(xiàng)目，儲(chǔ)備的土地總面積1045萬(wàn)平方米，在建及待建面積771萬(wàn)平方米。

然而在此之后，中交地產(chǎn)豐厚的土儲(chǔ)未能帶來(lái)相應(yīng)的銷售回報(bào)，相反卻在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行期，帶來(lái)了資產(chǎn)減值。

如果是民企，在流動(dòng)性和資產(chǎn)減值的情況下，或許可以打包低價(jià)賤賣(mài)，以此換來(lái)流動(dòng)性。但是中交地產(chǎn)的央企身份在此時(shí)卻形成了“掣肘”。

有中交內(nèi)部人士透露，中交地產(chǎn)目前持有的不少地塊都出現(xiàn)貶值，有一些甚至低于購(gòu)地價(jià)格，企業(yè)虧損的很厲害：“這些地還不太好賣(mài)，低價(jià)出售會(huì)涉及國(guó)有資產(chǎn)流失，繼續(xù)持有又缺乏現(xiàn)金流，所以虧損項(xiàng)目只能停，避免國(guó)有資產(chǎn)繼續(xù)貶值?！?

這似乎也就解釋了，中交地產(chǎn)在今年初宣布將資產(chǎn)和負(fù)債，一同交給了控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的決定。?根據(jù)中交地產(chǎn)3月的公告，這場(chǎng)重大資產(chǎn)重組還在推進(jìn)審計(jì)、評(píng)估和盡職調(diào)查的進(jìn)程中，交易以現(xiàn)金方式進(jìn)行，不涉及發(fā)行股份，也不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東和實(shí)際控制人的變更。

對(duì)于目前“披星戴帽”帶來(lái)的退市風(fēng)險(xiǎn)，公司董事會(huì)稱會(huì)爭(zhēng)取撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目策略、探索多種方式優(yōu)化等，提升經(jīng)營(yíng)能力；努力拓寬融資渠道，降低融資成本，強(qiáng)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保證公司資金鏈穩(wěn)定；推動(dòng)地產(chǎn)出售，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，提升可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力；并加強(qiáng)內(nèi)控體系，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

從董事會(huì)的表態(tài)來(lái)看，中交地產(chǎn)還在為保住上市的身份而努力，但在地產(chǎn)行業(yè)的身位中，中交地產(chǎn)或許已經(jīng)大勢(shì)已去。