觀察者網(wǎng)：您之前寫過一篇文章，廣為傳播，標(biāo)題是《“先立后破”重在“慎破”》，其中您提到了重要的傳統(tǒng)增長引擎之一房地產(chǎn)行業(yè)。過去兩年多的時間，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于全面下行的態(tài)勢。2023年全國出臺了很多穩(wěn)房地產(chǎn)的政策，您怎么評價這一系列措施？2024年，在房地產(chǎn)行業(yè)方面，政策端可以怎樣發(fā)力？

徐高：當(dāng)下房地產(chǎn)下行壓力確實(shí)較大，情況也較復(fù)雜。地產(chǎn)行業(yè)之所以走到今天這個局面，我認(rèn)為和2021年開始的地產(chǎn)融資緊縮政策密不可分，從地產(chǎn)投資到位資金的數(shù)據(jù)來看，目前到位資金的總量大概只有2021年上半年的一半。這種急劇的資金收縮，當(dāng)然導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險偏大，具體表現(xiàn)為地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈吃緊，信用風(fēng)險高，而這反過來又使得潛在購房者有很強(qiáng)的“惜購”情緒。

我也觀察到一個數(shù)據(jù)，從2021年融資緊縮政策出臺以來，期房銷售面積已經(jīng)收縮了一半左右，而過去三年同期現(xiàn)房銷售面積不降反升。這說明老百姓現(xiàn)在不敢買期房了，因?yàn)閾?dān)心開發(fā)商信用風(fēng)險高，甚至爆雷，導(dǎo)致期房無法交付、爛尾。從數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)在抑制地產(chǎn)需求的，是老百姓對開發(fā)商信用風(fēng)險的憂慮。

不僅老百姓“惜購”，銀行也“惜貸”。由于地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險高企，銀行也擔(dān)心自己放的貸款變成壞賬，因此我認(rèn)為市場在給開發(fā)商提供融資方面存在一定程度的協(xié)調(diào)失靈。

這時候就需要政府站出來，協(xié)調(diào)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)，為地產(chǎn)開發(fā)商提供足量充裕的融資，打消市場對開發(fā)商系統(tǒng)性信用風(fēng)險的憂慮，只有這樣才能夠讓整個行業(yè)恢復(fù)正常。

從2023年下半年開始，國家陸續(xù)出臺了一些刺激地產(chǎn)需求的政策，包括放松限購限貸、降低貸款利率等。這些政策對穩(wěn)定市場而言當(dāng)然有正面意義，但是我認(rèn)為沒有觸及到當(dāng)前地產(chǎn)市場的主要矛盾，即開發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致的信用風(fēng)險高企。

為了根本上化解地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前困局，還是要向開發(fā)商提供更多融資，落實(shí)去年中央金融工作會議和經(jīng)濟(jì)工作會議提到的，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”。

觀察者網(wǎng)：目前，我們國家面臨著人口老齡化程度加深、生育率走低、年輕人生育意愿下降等狀況，這些因素會對未來房地產(chǎn)發(fā)展造成多大影響？

徐高：人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)發(fā)展的影響肯定存在，但我認(rèn)為，從全國層面來看，影響有限。人口問題盡管重要，但人口畢竟是長期、緩慢、單向的變量。我們不妨把人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)變化做個對比，比如2022年，全國地產(chǎn)銷售面積下降了約30%，同期25歲到39歲年齡段購房主力軍的人口數(shù)量下降了約1.5%。二者差距太大，你很難通過1.5%的青年人口數(shù)降幅來解釋30%地產(chǎn)銷售面積降幅。

另一方面，2003年、2004年以及2009年，我國25歲到39歲年齡段人口數(shù)降幅其實(shí)比2022年還要大，接近2%，然而當(dāng)時地產(chǎn)銷售面積呈現(xiàn)明顯正增長，增幅一度達(dá)40%、50%。當(dāng)計算各項人口指標(biāo)和地產(chǎn)銷售面積變化率之間的相關(guān)性，會發(fā)現(xiàn)沒什么正相關(guān)性，甚至有負(fù)相關(guān)性。

如果是人口老齡化導(dǎo)致地產(chǎn)需求萎縮，我們應(yīng)該看到期房和現(xiàn)房銷售面積同時下滑。但并非如此，只有期房銷量在下滑。

總之，這一輪地產(chǎn)銷量的下滑，其實(shí)和人口的關(guān)系不大。

2024年1月3日，南昌，楞上村萬村村民萬青華夫婦帶著孫子去看新房。

觀察者網(wǎng)：還有一個比較現(xiàn)實(shí)的問題，也是網(wǎng)友比較關(guān)心的，未來房價是會跌還是會漲？想買房的人什么時候出手是比較合適的？

徐高：我的結(jié)論是，2024年年初，房價依然面臨一定下行壓力，但是在未來1到2年，大城市房價上漲空間不可小覷。如果有剛需或者改善性需求，我認(rèn)為2024年就可以開始考慮出手。

短期內(nèi)，地產(chǎn)供需矛盾是供過于求，房價下行壓力大。供過于求的原因在于兩方面：第一是需求端，地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險很大程度抑制了地產(chǎn)需求，老百姓不是不買房子，而是不敢買房子，擔(dān)心房子買完無法交付。期房一直是我國商品房銷售的主流，期房銷售面積占比一度超過80%。一旦老百姓不敢買期房，地產(chǎn)需求自然會萎靡。

第二是供給端，過去幾年期房市場不振，開發(fā)商也傾向于盡快完工賣現(xiàn)房，所以過去幾年地產(chǎn)各項指標(biāo)里，房屋竣工面積這個指標(biāo)表現(xiàn)最好，目前的房屋竣工面積和2021年的高點(diǎn)差不多。

但如果在不遠(yuǎn)的未來，政策調(diào)控得當(dāng)，讓地產(chǎn)行業(yè)從現(xiàn)下危急狀況中恢復(fù)正常，老百姓也恢復(fù)對開發(fā)商交房信心，我想供需矛盾會很快逆轉(zhuǎn)。畢竟，當(dāng)前地產(chǎn)市場低迷需求不是常態(tài)，不會長期延續(xù)。

與此同時，還需要注意一個重要指標(biāo)，房屋新開工面積。從2021年地產(chǎn)融資緊縮政策出臺到現(xiàn)在，我國房屋新開工面積已經(jīng)下降了超2/3。站在現(xiàn)在這個時間點(diǎn)上往后看，可以預(yù)期的是，我國即將迎來地產(chǎn)市場自90年代以來最嚴(yán)重的供給收縮，這是板上釘釘?shù)氖虑?。?dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)供給顯著收縮，又逢市場回穩(wěn)、需求恢復(fù)，屆時房價上漲就是大概率事件，尤其是一二線大城市。

2021年，我國還出臺了“集中供地”政策，要求22個大中城市每年只能集中供地3次。我想政策初衷是好的，希望通過土地供給集中抑制地價上漲，但據(jù)我測算，從2021年上半年到2023年上半年，22個集中供地城市的住宅類用地成交單價，最多時候累計上漲了約100%，而全國100個大城市里其余78城，地價幾乎沒怎么漲。這說明，前述政策，反而顯著推高大城市地價水平。

考慮到地產(chǎn)供給很難被迅速修復(fù)，地產(chǎn)需求刺激政策的作用一旦充分釋放，房價勢必顯著上升。因此，無論是有剛性住房需求還是改善性需求，都應(yīng)該開始考慮起來了。