2023年受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)一定疲態(tài)。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的原因是什么？目前出臺(tái)的一系列調(diào)控政策效果如何？治沉疴防新疾，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題到底需要一張?jiān)鯓拥乃幏剑?

對(duì)此，廈門(mén)大學(xué)教授、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)趙燕菁在接受“經(jīng)濟(jì)學(xué)家建言2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)”系列對(duì)話時(shí)表示，中國(guó)可以學(xué)習(xí)新加坡模式，實(shí)行保障房和商品房并舉的策略，既能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，又能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和融資功能，推動(dòng)城市發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

“經(jīng)濟(jì)學(xué)家建言2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)”系列，是觀察者網(wǎng)和復(fù)旦大學(xué)中國(guó)研究院聯(lián)合推出的重磅訪談節(jié)目，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從房地產(chǎn)、地方債、鄉(xiāng)村振興、金融強(qiáng)國(guó)、高質(zhì)量發(fā)展等諸多領(lǐng)域前瞻并建言2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)，敬請(qǐng)關(guān)注。

【訪談/觀察者網(wǎng) 王慧 整理/房佶宜 林琛力 編輯/周小婷 朱敏潔】

觀察者網(wǎng)：趙教授您好，我們首先來(lái)關(guān)注一個(gè)數(shù)字，2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.6%。房地產(chǎn)行業(yè)從2021年下半年呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，到現(xiàn)在已經(jīng)兩年多了。您覺(jué)得本輪房地產(chǎn)的下行周期和之前有什么不同？下行的主要問(wèn)題出在哪里？

趙燕菁：首先感謝觀察者網(wǎng)的邀請(qǐng)，在回答問(wèn)題之前，想先跟大家說(shuō)幾句題外話。我個(gè)人經(jīng)常提出一些所謂“另類(lèi)”的觀點(diǎn)，大家往往不是很容易接受，包括今天的一些看法，希望大家批判地接受。

我覺(jué)得觀察者網(wǎng)應(yīng)該有一些不同的意見(jiàn)，供各方參考，兼聽(tīng)則明。國(guó)家也好，社會(huì)也好，不能只有一個(gè)聲音。我今天也是以這個(gè)態(tài)度來(lái)跟大家交流。

回到剛才的提問(wèn)，我認(rèn)為2024年中國(guó)房地產(chǎn)處在一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)期。

之前大家沒(méi)有想到中國(guó)經(jīng)濟(jì)、特別是房地產(chǎn)會(huì)下滑這么嚴(yán)重，也沒(méi)有想到房地產(chǎn)的下滑會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)拖動(dòng)這么大。但現(xiàn)在發(fā)生了，怎么辦？

我認(rèn)為，2024年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，要不就往下，要不就往上。如果今年房地產(chǎn)問(wèn)題處理不好，繼續(xù)下滑，會(huì)非常危險(xiǎn)。因?yàn)槲覀儑?guó)家房地產(chǎn)的底層不是住房問(wèn)題，而是金融相關(guān)問(wèn)題。這和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、芯片產(chǎn)業(yè)以及包括餐飲業(yè)、旅游業(yè)等在內(nèi)的民生產(chǎn)業(yè)都不一樣，這些行業(yè)不像房地產(chǎn)那樣與金融的關(guān)系那么密切。

此外，在世界上其他國(guó)家，這二者之間的聯(lián)系也不像在中國(guó)那么密切。其他國(guó)家的金融底層，有的是股票，有的是國(guó)債，不像中國(guó)金融的底層，特別是我們現(xiàn)在的貨幣發(fā)行，和房地產(chǎn)密切相關(guān)。

我們今年一定要制止房地產(chǎn)下滑，因?yàn)楝F(xiàn)在無(wú)論是消費(fèi)不暢還是投資不足，歸根到底都是貨幣出了問(wèn)題。

為什么以前貨幣好好的，現(xiàn)在突然出問(wèn)題了？因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)影響太大。只要房地產(chǎn)下滑，整個(gè)金融系統(tǒng)都會(huì)受到?jīng)_擊；而金融系統(tǒng)受到?jīng)_擊，即使不做房地產(chǎn)的人，都會(huì)受到影響，因?yàn)檎麄€(gè)貨幣和國(guó)家的債務(wù)會(huì)萎縮，現(xiàn)在的貨幣就是債務(wù)創(chuàng)造的。于是大家突然發(fā)現(xiàn)自己的錢(qián)沒(méi)了，消費(fèi)者沒(méi)了，客戶(hù)沒(méi)了……所有這些歸根結(jié)底都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)。

那么，這次房地產(chǎn)下滑是周期性的嗎？是不是過(guò)兩年又恢復(fù)了？我們只要忍一忍，等出清了，房地產(chǎn)就會(huì)恢復(fù)？甚至有人說(shuō)，某些房地產(chǎn)政策一取消，是不是就會(huì)反彈？

我覺(jué)得這一次可能和以往不太一樣。以往在城市化的趨勢(shì)下，農(nóng)村人口向城市大規(guī)模轉(zhuǎn)移，城市人口在增加。過(guò)去這二三十年，農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移是史無(wú)前例的，這么短的時(shí)間內(nèi)，有好幾億人進(jìn)入城市，大約和某些發(fā)達(dá)國(guó)家的人口差不多。這就促使一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)投資需求、房地產(chǎn)需求出現(xiàn)非常規(guī)的增長(zhǎng)。但這時(shí)候發(fā)展得越快，結(jié)束得也越快，這就是我們的問(wèn)題。

現(xiàn)在我們要做的一個(gè)大判斷是，中國(guó)的城市化是否到尾聲了？如果不是，這次房地產(chǎn)下滑就是周期性的，過(guò)兩年，人口又從農(nóng)村回來(lái)了，城市又會(huì)擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)再次發(fā)展。就像過(guò)去這二三十年里面我們有過(guò)幾次經(jīng)濟(jì)下滑，但等一緩過(guò)勁來(lái)，農(nóng)村人口又開(kāi)始恢復(fù)涌入城市。

但我估計(jì)這一次比較困難，因?yàn)閺霓r(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口基本趨于穩(wěn)定，城市人口基數(shù)很大，農(nóng)村人口基數(shù)很小，不會(huì)再有以前那么大規(guī)模的轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)是城市擴(kuò)張的一個(gè)基礎(chǔ)保證，所以房地產(chǎn)會(huì)持續(xù)下滑。當(dāng)然，有些城市還會(huì)增長(zhǎng)，但大部分城市都會(huì)處于比較平穩(wěn)、甚至是開(kāi)始收縮的狀態(tài)，這是和以前最大的不同。

觀察者網(wǎng)：現(xiàn)在各級(jí)政府都在推出各種政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和平穩(wěn)發(fā)展。您覺(jué)得這些政策的效用如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到哪種程度算是比較健康平穩(wěn)，有什么具體的參考指標(biāo)或信號(hào)嗎？