趙燕菁：我國此前政策的最大問題，就是把房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)。2023年中央政府做出了一系列決定，表明我們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)有了根本性改變，即房子實(shí)際上分成兩類，一類是大家在市場上交易的投資型商品，另一類是保障性的住房。

將房子分為兩類，就有兩類衡量房地產(chǎn)是否恢復(fù)的不同指標(biāo)；不能用這個(gè)指標(biāo)衡量說房地產(chǎn)恢復(fù)了，用那個(gè)指標(biāo)衡量就說房地產(chǎn)下滑了。如果只用其中一個(gè)指標(biāo)衡量，總有一個(gè)滿足不了，要不就是房地產(chǎn)下滑崩盤，要不就是房價(jià)太高，老百姓買不起、住不起。

從兩種房子類型來看，作為投資型的房地產(chǎn)，那就要放開，必須有流動(dòng)性，不能限制它的交易；如果限制交易，就會(huì)失去流動(dòng)性，那它還是商品嗎？如果沒有流動(dòng)性，就不能用來做抵押，因?yàn)殂y行拿到以后脫不了手，也就沒有資本價(jià)值。

中國經(jīng)濟(jì)的底層，有很大一部分是和房地產(chǎn)相關(guān)的。個(gè)人、家庭貸款基本都靠房子作抵押，地方政府的巨額負(fù)債，也是用不動(dòng)產(chǎn)做抵押，企業(yè)能拿到很多貸款就是因?yàn)樗耐恋刂靛X，而不是因?yàn)樗睦麧櫽卸喔摺Ｋ?，必須讓投資型房地產(chǎn)有流動(dòng)性，價(jià)格高低不重要，重要的是有人買、有人賣。

房地產(chǎn)市場是否恢復(fù)的其中一個(gè)指標(biāo)，就是商品房市場一定要恢復(fù)交易，不能是大家都在拋。資本市場就是這樣，越是大家一起拋，就越貶值，反過來又促使一起拋。這就是資本市場和商品市場的區(qū)別，資本市場是買漲不買跌，商品市場則是便宜打折，肯定搶手。

但是我們也不能用管理資本市場的方法去管理房地產(chǎn)市場，因?yàn)榉康禺a(chǎn)還有另一個(gè)屬性。它和股票不同，人要住在房子里，如果股票一直上漲，不會(huì)影響日常生活，但如果房價(jià)一直上漲，居住功能就會(huì)受到影響，所以真正好的解決辦法就是把兩個(gè)屬性分開。

這就意味著，衡量房地產(chǎn)是否恢復(fù)的另一個(gè)指標(biāo)，就是能否實(shí)現(xiàn)居者有其屋。你進(jìn)入一個(gè)城市，理論上就應(yīng)該能買到或者租到房子，能在這個(gè)城市住下來。

觀察者網(wǎng)：也就是說，商品房市場流動(dòng)性要好起來，保障房的建設(shè)和供給要跟得上。

趙燕菁：全覆蓋，都滿足，這就是好的表現(xiàn)。商品房賣的價(jià)格越高，說明資產(chǎn)估值越高。

世界上很多國家和城市都有住房危機(jī)，跟股票市場一樣，一會(huì)兒繁榮，一會(huì)兒衰落，一會(huì)兒崩盤。但是，新加坡很少受到房地產(chǎn)沖擊的影響，非常穩(wěn)定，這是因?yàn)樾录悠?0%以上都是保障性住房，政府提供的組屋價(jià)格很穩(wěn)定，不受市場波動(dòng)的影響。但與此同時(shí)，新加坡的房價(jià)是全世界最高的，中國、東南亞、中東等全世界的富人都到那里買房；新加坡不限制購房，因?yàn)橐坏┫拶彛摬涣耸?，誰敢去新加坡買房？

新加坡達(dá)士嶺組屋。圖自視覺中國

其實(shí)中國也應(yīng)該這樣，像一些頂級(jí)城市北京、上海等，都應(yīng)該放開，讓全世界的人都來買，越貴越好；但我們老百姓基本不住這種房子，所以房地產(chǎn)市場要有兩種價(jià)格。

觀察者網(wǎng)：正如您所言，從2023年下半年開始，保障性住房備受矚目。8月25日，國常會(huì)審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》可以說是一份標(biāo)志性文件，其中明確了兩個(gè)目標(biāo)：第一，加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋；第二，推動(dòng)建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性、滿足改善性住房需求。這兩個(gè)目標(biāo)，能否理解為中央政府正在推動(dòng)新一輪“房改”，為什么？我們國家最終要實(shí)現(xiàn)怎樣的住房結(jié)構(gòu)才是比較理想的？

趙燕菁：這份文件中，你剛才提到的兩句話是核心的核心，雖然表面上是講保障房，實(shí)際上就意味著雙軌制，這個(gè)政策是非常重要的轉(zhuǎn)折。

不建保障房，商品房根本放不開。你敢放嗎？一旦放開房價(jià)就會(huì)上漲，漲到大家都買不起，社會(huì)會(huì)不穩(wěn)定。因此，建設(shè)保障房的一個(gè)很重要目的是將兩類房子分開，才能救活另一個(gè)。

我們一定要理解保障房和商品房的關(guān)系。保障房是穩(wěn)，而商品房要有流動(dòng)性，就必須接受它的波動(dòng)。房地產(chǎn)市場的比例關(guān)系，取決于你是求穩(wěn)還是求資本性。保障房比重越大，就越穩(wěn)，社會(huì)越不容易波動(dòng)；因?yàn)榉績r(jià)上漲和你沒關(guān)系，反正是保障房，也賣不了，房價(jià)也很便宜，能住得起。而富人想要的是隨時(shí)可以把自己投資的商品房脫手，如果要流動(dòng)性更高、有更多的資本能抵押，那么商品房占比就要高。

此前中國房地產(chǎn)市場上商品房比重非常高的原因在于，在我們國家高速增長時(shí)期，建什么都需要錢，要用房地產(chǎn)做抵押；家庭拿房子做抵押，政府拿地做抵押，才能融資。所以可流動(dòng)性的、資本性的土地和住房供給，必須有一定比例。

但現(xiàn)在我們的基礎(chǔ)設(shè)施基本都建成了，即使再賣更多的地，也幾乎沒有基礎(chǔ)設(shè)施可建了。這時(shí)就應(yīng)該轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，加大保障房比例，保障房比例越大，市場波動(dòng)就越小。就像前面說的，新加坡房地產(chǎn)市場為什么非常穩(wěn)？因?yàn)?0%左右都是組屋，市場房價(jià)波動(dòng)跟這部分一點(diǎn)關(guān)系都沒有，房價(jià)漲跌再厲害，也只占20%而已。

觀察者網(wǎng)：您覺得我國保障房比例達(dá)到多少比較合適？目前就整體來看，我國房地產(chǎn)已經(jīng)到了供大于求的狀態(tài)。

趙燕菁：我個(gè)人認(rèn)為，我們保障房推出晚了，其實(shí)在5年前、甚至更早一點(diǎn)的時(shí)候，就應(yīng)該大規(guī)模建設(shè)保障房，大量減少商品房的供給。

我們商品房出現(xiàn)問題的原因就是供給太多，一定要保持商品房供不應(yīng)求的狀態(tài)，才有流動(dòng)性，大家才愿意買。一旦供大于求，再好的東西，一個(gè)人有三四套、四五套，還賣給誰？就會(huì)失去流動(dòng)性。

前段時(shí)間，中國房地產(chǎn)政策的一個(gè)較大失誤或者說考慮不周的地方，就是采取增量壓價(jià)的政策，即增加住房和土地供給，把房價(jià)打下來。這是非常錯(cuò)誤的，現(xiàn)在后遺癥很嚴(yán)重。

我們的“增量”應(yīng)該是增加保障房的數(shù)量，從五六年前開始，就應(yīng)該大幅減少商品房供地。如果那時(shí)就有《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，增加保障房，漲多少都不怕，也不會(huì)出現(xiàn)今天的暴跌。

現(xiàn)在我們總是說恒大如何、碧桂園如何，但如果政府不賣地，它們想崩盤也沒機(jī)會(huì)，問題還是我們的商品房供給量太大。所以，我覺得2023年的房地產(chǎn)政策是新一屆財(cái)經(jīng)班子做得非常正確的一件事，必須要把供給降下來，同時(shí)保障必須要上去，這兩個(gè)是一回事。

已成為爛尾樓的恒大杭州商業(yè)中心，以往明顯的恒大標(biāo)識(shí)也不見蹤影。圖自視覺中國

觀察者網(wǎng)：現(xiàn)在推進(jìn)保障性住房建設(shè)，也面臨著許多具體的難題，比如建多少，怎么建，資金從哪里來，怎么定價(jià)，怎么配售，怎么管理？……您對(duì)此有什么建議？

趙燕菁：既然大家都覺得建保障房是正確的，那為什么以前不建？說穿了，還是因?yàn)闆]錢。改革開放前，我們國家全是保障房，為什么要建商品房？因?yàn)楸Ｕ喜涣耍澜鐩]有任何一個(gè)國家能夠靠政府給大家提供福利住宅。

我們以前的房地產(chǎn)存在各種各樣的毛病，但為什么發(fā)展至今，所有的住房、高樓大廈都是靠房地產(chǎn)解決的？因?yàn)榉康禺a(chǎn)有一個(gè)非常重要的功能，就是能把政府基礎(chǔ)設(shè)施的未來收益貼現(xiàn)過來，所以我們才有錢。

政府在城市里修建大量的公共基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、管線、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)場、火車站等等。像道路這類設(shè)施，我們都是免費(fèi)使用的。那么，錢都跑哪兒去了？實(shí)際上全跑到住房里去了。地鐵一修、學(xué)校一建，房價(jià)就會(huì)上升，如果旁邊還有公園，房子就更升值，這就是公共產(chǎn)品的溢價(jià)。公共產(chǎn)品沒法售賣，就通過房子給它貼現(xiàn)過來，人們買房子就是買了這些水電、地鐵的基礎(chǔ)設(shè)施，所以房子有很高的流動(dòng)性，大家都愿意接受，這是融資的來源。