所以，我覺得應該設計一個更巧妙的機制來解決資金融資問題，解決家庭財富的擴張問題，將政府的公共服務“套現(xiàn)”。

觀察者網：現(xiàn)在大多數(shù)人手上持有的還是商品房，公眾勢必很關心保障房的建設和供給會對商品房市場產生哪些沖擊？

趙燕菁：沖擊可能是正面的，也可能是負面的，關鍵取決于能否將保障性住房和商品房區(qū)隔開?，F(xiàn)在之所以提供保障房，是因為即使不提供，需要保障房的群體也買不起商品房。不能簡單地認為提供了保障房，商品房就完蛋了。

我認識很多開發(fā)商，買他們房子的人往往是老客戶，新進入城市的群體其實不是他們的客戶。像農民工、大學生等所謂的“新市民”，實際上是被排除在商品房范圍之外的，特別在頭部城市，這些人基本買不起房，只能租房或住城中村。這部分人所占的比例比我們想象得高，而保障房就是解決這部分人的住房需求。

另外，在戶型方面，如果保障房都是四十至六十平米的房子，隨著人們收入提高，肯定會選擇退出來，去住商品房，所以實際上是不會產生沖擊的。

新加坡將這二者區(qū)隔得很好，雖然房價落差很大，但是商品房并沒有受到影響，反而在不斷升值。

歷史上也是如此，我國1998年房改的時候很多人也擔心，因為當時大量商品房賣不出去，還有很多爛尾樓，市場需求很小。城市里70%的人有了房，大家擔憂房改以后人們也不會再買商品房。但是1998年房改以后，房價反而暴漲，正是這些有房的人才會去買商品房，都是買二套房、三套房。以前不買是因為買不起，而現(xiàn)在可以把房子租出去，用房租來交按揭，也可以把現(xiàn)在的房子賣掉去交首付，商品房反而一售而空。

所以關鍵看我們的政策設計，這種擔心是有可能的，但并不必然。

觀察者網：關于商品房，我注意到您之前在文章中曾多次呼吁，要放開對“高端需求”的限制，想聽聽您在這方面的具體設想?！案叨诵枨蟆钡淖≌撛趺唇ǎ吭摬辉撓拶徎蛘咴趺粗贫ㄏ拶徴?？進一步而言，房地產市場新發(fā)展模式該如何構建？

趙燕菁：這個問題非常好，現(xiàn)在有錢人買一套、二套房子或買豪宅，對于我們是好是壞？我們先得把這個問題解決，如果對我們好，就讓他們買，如果對我們不好，當然要限制。

其實這個問題我早就問過新加坡同行，新加坡的房價比北上廣深都高，我問他們怎么不打壓一下房價。新加坡的同行問，為什么要打壓？買房的不是新加坡人，都是周邊有錢的富豪；新加坡80%的住房問題已經解決了，如果你有錢但不想買商品房，只要你沒房，就都可以保證有房住。

只有房價越高，地價才能回收得越多，也就越有錢去給低收入人群提供保障。如果沒人交錢給政府，就得政府自己去保障，保障比例就會下降，因為保障不了這么多人。

我們一定要理解商品房和保障房之間的關系。商品房，有錢人越是買，買兩套、三套，土地的收益才能收回來，我們才能拿這個錢去補貼需要保障的人，錢是這么轉移的。

這種情況下，我們?yōu)槭裁匆褍r格壓下來？人家本來愿意出100萬買一套房子，我們非要50萬賣給他；人家要買兩套，我們又限制套數(shù)。就好比買東西，不許你多買，還必須便宜買，這不是有毛病嗎？

中央政策強調，商品要回歸商品的價值、市場的價值，然后政府才能有錢去提高保障水平。要知道，中央政府可以印錢，但地方政府不能自己印錢，那么地方政府的錢從哪來？就是從富人那來，富人不花錢的話，錢從哪里來？

我們要辯證得看這個問題，在這種情況下，就是商品房越貴越好。有錢人愿意出1000萬買別墅，就讓他買，不要非讓他去住100萬的套房。市場需要什么產品，就提供什么產品。對政府來說，沒有必要去限制什么容積率，政府的目標就是盡量把地賣到最高價，做高收益。

有錢人嘛，用不著同情他們。美國人可能還覺得這房子比紐約便宜，他們是這么算錢的，而不是按照普通工薪階層的工資收入比、房價比來衡量的，對方的收入和這里的房價比跟你的收入房價比是兩回事。

我們就是要把這兩類房子分開，政府就是保底，窮人必須有房，富人就要多花錢。所以，回到你的問題，我們就應該放開對“高端需求”的限制。這正是為什么去年中央會議上提出來商品房要回歸到商品屬性，否則地方政府沒錢建設保障房。

觀察者網：2023年底的中央經濟工作會議和中央金融工作會議都提到了“三大工程”，其中除了剛剛聊到的加快推進保障性住房建設，還有“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，現(xiàn)在仍有很多城市的城中村看上去又亂又差，在這兩大工程尤其是城中村改造方面，您有什么看法？

趙燕菁：城中村改造也是最近的一個熱點，因為上一次“棚改”拉動房地產，大家覺得有的人大賺特賺，所以很多人以為這次城中村改造是不是新一次“棚改”。但這個想法是誤解。

城中村改造最關鍵的是方法，一定要選正確的方法。以前的方法是把城中村改成商品房，因為只有商品房才能覆蓋成本。但如果這次還延續(xù)這種改法，會非常危險。

第一，現(xiàn)在征地得按市場價賠償拆遷房，不能按農村的地價賠，否則拆遷戶拿著賠償款也買不到商品房，所以征地成本非常高。第二，城中村里違章建筑占百分之七八十，如果只賠合法的，人家不干，所以違章房也必須賠，成本就更高了。

怎么回收這筆錢？唯一的辦法就是賣商品房，賣的商品房面積不可能和賠的面積一樣，否則拆遷款、建房子的錢誰出？一定要增容。最后導致的結果就是，市場上商品房本來就過剩，為了收回拆遷成本又推出一大堆商品房。如果房價上升，問題不大；如果房價下降，拆完以后，房子賣不出去，全砸在手上，非常危險。

有些城市改了一兩個村，覺得能夠平衡。為什么可以平衡？無論多少投資，拆遷成本多高，只要一直增加容積率，總能平衡，超過平衡的全是你賺的，所以政府說可以改。但是如果幾百個村一起改，城里又沒有這么多人買你的房子，這時候房子就會崩盤。

房地產市場最近為什么會出現(xiàn)這么多問題？很大一部分就是因為政府拆遷以后平衡不了賬目，拆遷賠償完了，等到賣地建房的時候賣不出去，但錢已經賠出去了，所以全砸在政府手里，很多城市在拆遷上面甚至壓了上千億。

與此同時，老房子拆了，新房要好幾年以后才能建成，這時候城中村的居民怎么辦？政府還得給錢讓人周轉、租房，而這筆周轉費用就要好幾百億。一個城市的稅收一年才多少？

所以城中村千萬不能瞎改，否則一旦掉進財務陷阱，就很難出來了，很多城市就是陷在其中難以自拔。

2023年9月7日，河南濟源城中村改造正在進行中。圖自視覺中國

但我的意思不是說不改，而是要怎么改？首先，我們要搞清楚城中村有沒有用，它只是又臟又亂、藏污納垢的負面形象嗎？其實不是。

城中村有一個特點值得大家注意。我是做城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃控制的土地功能都是規(guī)劃局決定的，但是我們不可能預測到未來市場的需求，可能過兩年市場就會出現(xiàn)新的需求，而這些新需求可能最后都去了城中村。城中村就像一個調節(jié)器，城市沒有的功能全在里面，缺倉庫它就是倉庫，缺辦公室它就是辦公室，缺住宅它就是住宅，缺什么它就是什么，所以到城中村里面看看，五花八門，什么都有。