2023年受房地產(chǎn)市場下滑影響，中國經(jīng)濟增長出現(xiàn)一定疲態(tài)。本輪房地產(chǎn)市場下行的原因是什么？目前出臺的一系列調控政策效果如何？治沉疴防新疾，房地產(chǎn)市場的問題到底需要一張怎樣的藥方？

對此，廈門大學教授、中國城市規(guī)劃學會副理事長趙燕菁在接受“經(jīng)濟學家建言2024中國經(jīng)濟”系列對話時表示，中國可以學習新加坡模式，實行保障房和商品房并舉的策略，既能實現(xiàn)“居者有其屋”，又能確保房地產(chǎn)市場的流動性和融資功能，推動城市發(fā)展和社會穩(wěn)定。

“經(jīng)濟學家建言2024中國經(jīng)濟”系列，是觀察者網(wǎng)和復旦大學中國研究院聯(lián)合推出的重磅訪談節(jié)目，邀請國內外著名經(jīng)濟學家，從房地產(chǎn)、地方債、鄉(xiāng)村振興、金融強國、高質量發(fā)展等諸多領域前瞻并建言2024年中國經(jīng)濟，敬請關注。

【訪談/觀察者網(wǎng) 王慧 整理/房佶宜 林琛力 編輯/周小婷 朱敏潔】

觀察者網(wǎng)：趙教授您好，我們首先來關注一個數(shù)字，2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.6%。房地產(chǎn)行業(yè)從2021年下半年呈現(xiàn)下行態(tài)勢，到現(xiàn)在已經(jīng)兩年多了。您覺得本輪房地產(chǎn)的下行周期和之前有什么不同？下行的主要問題出在哪里？

趙燕菁：首先感謝觀察者網(wǎng)的邀請，在回答問題之前，想先跟大家說幾句題外話。我個人經(jīng)常提出一些所謂“另類”的觀點，大家往往不是很容易接受，包括今天的一些看法，希望大家批判地接受。

我覺得觀察者網(wǎng)應該有一些不同的意見，供各方參考，兼聽則明。國家也好，社會也好，不能只有一個聲音。我今天也是以這個態(tài)度來跟大家交流。

回到剛才的提問，我認為2024年中國房地產(chǎn)處在一個非常關鍵的時期。

之前大家沒有想到中國經(jīng)濟、特別是房地產(chǎn)會下滑這么嚴重，也沒有想到房地產(chǎn)的下滑會對整個經(jīng)濟拖動這么大。但現(xiàn)在發(fā)生了，怎么辦？

我認為，2024年是一個轉折點，要不就往下，要不就往上。如果今年房地產(chǎn)問題處理不好，繼續(xù)下滑，會非常危險。因為我們國家房地產(chǎn)的底層不是住房問題，而是金融相關問題。這和汽車產(chǎn)業(yè)、芯片產(chǎn)業(yè)以及包括餐飲業(yè)、旅游業(yè)等在內的民生產(chǎn)業(yè)都不一樣，這些行業(yè)不像房地產(chǎn)那樣與金融的關系那么密切。

此外，在世界上其他國家，這二者之間的聯(lián)系也不像在中國那么密切。其他國家的金融底層，有的是股票，有的是國債，不像中國金融的底層，特別是我們現(xiàn)在的貨幣發(fā)行，和房地產(chǎn)密切相關。

我們今年一定要制止房地產(chǎn)下滑，因為現(xiàn)在無論是消費不暢還是投資不足，歸根到底都是貨幣出了問題。

為什么以前貨幣好好的，現(xiàn)在突然出問題了？因為受房地產(chǎn)影響太大。只要房地產(chǎn)下滑，整個金融系統(tǒng)都會受到?jīng)_擊；而金融系統(tǒng)受到?jīng)_擊，即使不做房地產(chǎn)的人，都會受到影響，因為整個貨幣和國家的債務會萎縮，現(xiàn)在的貨幣就是債務創(chuàng)造的。于是大家突然發(fā)現(xiàn)自己的錢沒了，消費者沒了，客戶沒了……所有這些歸根結底都是因為房地產(chǎn)。

那么，這次房地產(chǎn)下滑是周期性的嗎？是不是過兩年又恢復了？我們只要忍一忍，等出清了，房地產(chǎn)就會恢復？甚至有人說，某些房地產(chǎn)政策一取消，是不是就會反彈？

我覺得這一次可能和以往不太一樣。以往在城市化的趨勢下，農(nóng)村人口向城市大規(guī)模轉移，城市人口在增加。過去這二三十年，農(nóng)村人口向城市的轉移是史無前例的，這么短的時間內，有好幾億人進入城市，大約和某些發(fā)達國家的人口差不多。這就促使一段時間內整個投資需求、房地產(chǎn)需求出現(xiàn)非常規(guī)的增長。但這時候發(fā)展得越快，結束得也越快，這就是我們的問題。

現(xiàn)在我們要做的一個大判斷是，中國的城市化是否到尾聲了？如果不是，這次房地產(chǎn)下滑就是周期性的，過兩年，人口又從農(nóng)村回來了，城市又會擴張，經(jīng)濟再次發(fā)展。就像過去這二三十年里面我們有過幾次經(jīng)濟下滑，但等一緩過勁來，農(nóng)村人口又開始恢復涌入城市。

但我估計這一次比較困難，因為從農(nóng)村向城市轉移的人口基本趨于穩(wěn)定，城市人口基數(shù)很大，農(nóng)村人口基數(shù)很小，不會再有以前那么大規(guī)模的轉移。而房地產(chǎn)是城市擴張的一個基礎保證，所以房地產(chǎn)會持續(xù)下滑。當然，有些城市還會增長，但大部分城市都會處于比較平穩(wěn)、甚至是開始收縮的狀態(tài)，這是和以前最大的不同。

觀察者網(wǎng)：現(xiàn)在各級政府都在推出各種政策，促進房地產(chǎn)市場的復蘇和平穩(wěn)發(fā)展。您覺得這些政策的效用如何？房地產(chǎn)市場恢復到哪種程度算是比較健康平穩(wěn)，有什么具體的參考指標或信號嗎？